Заграница поможет сохранить капитал

Токио

Еще несколько лет практически все инвестиционные инструменты показывали превосходные результаты: стоимость акций, золота, нефти, недвижимости росла как на дрожжах. Но глобальный финансово-экономический кризис, стартовавший в США, сделал все эти инструменты не только рискованными, но и убыточными. В этих условиях особой актуальности набирает вопрос: куда вложить деньги, чтобы они как минимум сохранились, а как максимум – принесли прибыль?

В поисках ниш

Бытует шутка, что если в 1999 году модно было иметь мобильный телефон, то в 2009 – рабочий. Действительно, для многих людей найти работу, а тем более на докризисных условиях – дело нелегкое. Но кто сказал, что все просто у людей, которые имеют деньги. Ведь если раньше они могли без лишних опасений вложить их куда-то «в рост», то сейчас все выглядит так зыбко и шатко.

Человек, которому удалось снять депозит из украинского банка, вряд ли снова понесет туда деньги. Конечно, не все банки продемонстрировали уязвимость, но в целом доверие к банковскому сектору подорвано основательно. Для восстановления доверия к банкам необходимо несколько лет. Кроме того, есть риск, что процент по депозиту не перекроет инфляцию.

Вкладывать в фондовый рынок в момент его падения как минимум непредусмотрительно, а заверения некоторых аналитиков о касания «дна» пока что не подтверждаются на практике. Как известно, значительную долю портфеля инвестфондов составляют акции промышленных предприятий Украины (в иностранные компании отечественные инвестфонды вкладывать не могут). Но поскольку экспортнозависимые промпредприятия вряд ли в ближайшее время получат заказы из мировых рынков, то и рассчитывать на рост их активов не стоит.

Конечно, можно вложить в золото и другие драгоценные металлы, однако это специфический инвестиционный инструмент. Необходимо помнить, что стоимость доллара и золота зеркально противоположна: если курс доллара низкий, то цена золота растет, и наоборот. Не стоит забывать, что рынок ценных металлов в Украине еще не развит, и существует большая разница между ценой покупки и продажи.

Наиболее понятным и ощутимым вариантом инвестирования остается недвижимость. Недвижимость является функциональным активом – в нем можно жить или сдавать в аренду. И хотя последним временем стоимость недвижимость падает во многих странах мира, но для покупателей это не такие уж плохие новости – скорее наоборот. Ведь чем ниже упадут цены на недвижимость, тем меньше денег придется потратить на покупку.

Взгляд за границу

Несмотря на резкое удешевление жилья, покупатели не демонстрируют большой активности. Это отнюдь не значит, что в Украине незначительное число людей, желающих обзавестись недвижимостью. Их вполне достаточно, просто они ожидают дальнейшего падения цен, чтобы покупка недвижимости была как можно выгоднее. Естественно, в данных условиях речь идет, прежде всего, о вторичном рынке недвижимости, поскольку в ближайшее время можно рассчитывать только на немногие реализованные проекты новостроек.

Но стоит ли вкладывать в украинскую недвижимость в данный момент? Вряд ли, поскольку она не коснулась своего ценового «дна». Когда это произойдет – пока что неизвестно. По разным прогнозам украинский рынок недвижимости коснется своего ценового «дна» в достаточно растяжимом временном диапазоне – начиная с осени этого года и заканчивая концом 2010 года. Согласитесь, для покупателя нелегкая задача выбрать время приобретения жилья – сейчас или через полтора года.

По нашему мнению на ситуацию на рынке недвижимости стоит смотреть через призму развития финансово-экономического кризиса. Как известно, он стартовал в 2007 года с ипотечного кризиса в США, и осенью прошлого года «докатился» до Европы, и в том числе – Украины (т.е. с полуторагодовым «опозданием»). Сейчас экономический кризис в разгаре, и когда он нащупает «дно» ‑ никто не знает. Но, скорее всего рынок недвижимости Украины это сделает ориентировочно на полгода позже европейского. Почему? Потому что капиталоемкому рынку недвижимости не приходится рассчитывать на внешнее кредитование раньше, чем США и европейские страны начнут выходить из кризиса. А внутренних финансовых ресурсов Украины недостаточно для полноценного развития рынка недвижимости (особенно это касается «первички»).

Правда, на рынках недвижимости разных европейских стран мировой кризис отразился по-разному. Например, рынки недвижимости Финляндии и Германии оказались достаточно стабильными и привлекательными для жизни или инвестиций даже во время кризиса, поскольку в этих странах и сейчас можно купить недорогую недвижимость. А вот в некоторых областях Франции (например, Лазурном побережье) некоторые объекты элитной недвижимости даже подорожали. Как всегда, востребована недвижимость в Швейцарии, которая считается надежным убежищем от экономических потрясений. Феномен устойчивости выше перечисленных рынком объясняется тем, что в последние десятилетия в этих странах не было бурного роста цен на недвижимость, мощного развития ипотеки, государство принимало заградительные меры по отношению к спекулятивным сделкам с недвижимостью и ограничивало иностранные инвестиции в недвижимость. Относительной устойчивостью отличаются перенесшие за последние десятилетия кризис рынки недвижимости (Япония), а также рынки успешно бурно развивающихся последние десятилетия стран с большим населением (Китай и Индия).

Но в большинстве европейских стран рынки недвижимости не выдержали испытания мировым кризисом. Так значительно упали цены на недвижимость в Испании, меньше – в Великобритании. Начали падать цены и в странах Восточной Европы. В 2009 году в Польше прогнозируют падение цен на недвижимость в диапазоне 12-35%, в Словакии и Венгрии ‑ в диапазоне до 35%. На постсоветском пространстве больше всего пострадали Латвия и Казахстан.

Процесс снижения цен в сентябре 2008 г. начался и в Объединенных арабских эмиратах: с того времени цены в Дубае снизились в среднем на 25%, а отдельные объекты продаются даже вдвое дешевле. В Кувейте стоимость недвижимости за год упала на 72,6%. Меньше от кризиса пострадала Болгария, которая славится невысокими ценами – они упали только до 20% (по сравнению с пиковыми в начале 2008 г.).

Момент «дна»

Независимо от цели приобретения недвижимости (для жизни, отдыха или для инвестиций) покупатель пытается сделать это в момент минимальной стоимости объекта. Другое дело, что нащупать это пресловутое «дно» не всегда бывает просто. Больше шансов это сделать, если потенциальный покупатель непосредственно и регулярно мониторит рынок недвижимости, следя за минимальными ценовыми колебаниями. Если же в СМИ массово заговорят о том, что рынок коснулся «дна», это будет означать одно – момент наиболее выгодной покупки уже упущен.

По логике вещей, если рынок США раньше вошел в фазу падения, значит, он и раньше должен из нее выйти. Европейский рынок недвижимости «опаздывает» на полтора года. И хотя некоторые факторы говорят о том, что американская экономика коснулась «дна», но достаточно подтверждения этому нет. Тем не менее, можно предположить, что уже в этом году покупка недвижимости в США будет наиболее инвестиционно привлекательной. Другое дело, что ждать мгновенной выгоды от подобной инвестиции не стоит – скорее надо ориентироваться на 5 или даже 10-летний период. Кроме того, стоит учитывать различные обременения, которые имеет американская недвижимость.

Но для граждан Украины намного больший интерес представляет рынок недвижимости европейских стран (Болгарии, Кипра, Хорватии и т.д.), даже если придется обождать некоторое время, пока он коснется ценового «дна». Нам кажется, что инвестиции в европейскую недвижимость начнут приносить доход уже через 2-3 года после ее приобретения. Ну а пока что можно вкладывать в стабильные рынки недвижимости Германии, Финляндии и Швейцарии.

Впрочем, нужно понимать, что эти макроэкономические расчеты иногда не работают на уровне микроэкономики. Ведь недвижимость, это не стандартный, а уникальный продукт. Поэтому в любых странах есть как дорогие, так и дешевые объекты. А значит, не стоит ограничивать себя в выборе стран, ориентируясь только на стоимость недвижимости. Если потенциальный покупатель хочет приобрести недвижимость для себя, то для его более важны другие факторы – менталитет местных жителей, законодательство, налоги.