Недвижимость Кипра сохраняет свою привлекательность

Александра Кротова, Pafilia Property Developers Ltd

Мировой финансово-экономический кризис в той или иной мере затронул рынки недвижимости всех стран мира. Не стала исключением и недвижимость Кипра. Об оценке ситуации на острове и видении дальнейшей перспективы мы расспрашивали у главы украинского представительства Pafilia Property Developers Ltd Александры Кротовой.

- Каким образом экономический кризис отразился на рынке недвижимости Кипра?

- В результате мирового кризиса происходит существенное перераспределение спроса на рынке недвижимости Кипра. Если раньше львиную долю продаж составлял сегмент эконом и бизнес-класса, то сейчас 80% продаж осуществляется в премиум сегменте.

Очень сильно упала в цене (до 40-45%) недвижимость, возраст которой составляет от 5 до 15 лет. И это не удивительно, ведь эти объекты были построены по старым технологиям и стандартам, с небольшой инфраструктурой. Сейчас для покупателя неинтересны те жилые комплексы, где очень маленькие внутренние площади апартаментов и домов с небольшими бассейнами (а тем более, если бассейны пленочные, а не сделанные из мозаики или плитки).

За последние пять лет, когда рынок недвижимости Кипра развивался очень интенсивно, начали использовать новые строительные технологии, а также новшества в элементах архитектуры и дизайна, в наполнении инфраструктуры. Поэтому новые комплексы, где использованы очень хорошие отделочные материалы, качественная сантехника, достойного уровня встроенная мебель, присутствуют собственные открытые и закрытые бассейны с подогреваемой водой, есть развитая инфраструктура (рестораны, тренажерные залы, СПА), на сегодняшний день очень востребованы. По мнению международных экспертов, современные комплексы длительное время будут сохранять свою привлекательность для покупателей.

Но, несмотря на мировой кризис, Кипр остается привлекательным с точки зрения доступности недвижимости, процедуры ее приобретения, получения ипотечного кредита и т.д. На Кипре настолько высок уровень жизни, а уровень безработицы настолько низок, что туда на заработки съезжаются не только с Греции, но и с других стран Евросоюза. Там достаточно серьезные программы социальной защиты всех слоев населения, поэтому неудивительно, что там нет ни одного зафиксированного бомжа, а уровень преступности самый низкий в Евросоюзе. На острове практически отсутствуют наркотики, а игорный бизнес под запретом (он разрешен на территории турецкой части – на Северном Кипре).

Среди недостатков острова можно считать скалистость острова и небольшие зеленные массивы, поэтому количество уникальных земельных участков там ограничено. Наша компания имеет много земельных участков в разных частях острова, поэтому еще на несколько десятков лет покупателям есть, где покупать недвижимость. Но не так много недвижимости в уникальных местах, особенно на первой береговой линии, поэтому она всегда будут в цене. Но ведь кризис коснулся всех сегментов рынка, в том числе и элитного жилья.

- Не планируете снижать цены, чтобы сохранить количество продаж на том же уровне?

- Мы не демпингуем по нескольким причинам. Во-первых, сократилось количество сделок, но не уменьшились денежные потоки. Ведь если раньше мы продавали несколько небольших объектов, то сейчас достаточно продать один большой, чтобы выйти на те же финансовые показатели. Во-вторых, нам однозначно лучше переждать кризис, смирившись с уменьшением спроса, чем снижать цены и даже демпинговать. Ведь от снижения цен на недвижимость премиум-уровня в будущем могут пострадать наши покупатели и репутация компании. Ведь достойный уровень сервиса такой недвижимости обходится достаточно дорого. Если мы сейчас продадим дешевле, то в будущем вынуждены будем повышать плату за квадратные метры и коммунальные услуги. Это будет несправедливо и не совсем честно по отношению к нашим клиентам, совершившим покупку в этом комплексе.

Другое дело, что мы достаточно лояльны к покупателю, который требует каких-то дополнительных нефинансовых преимуществ (установка кондиционера, дополнительная меблировка квартиры, ландшафтный дизайн). Но на подобные уступки мы шли и год, и два назад.

- В украинских условиях снижения спроса на недвижимость привело к тому, что преобладающее количество объектов были заморожены на той или иной стадии строительства. Ведь инвестирование со стороны граждан строящихся объектов играло такую же значительную роль, как и банковское кредитование. А как обстоят дела на Кипре?

- Все наши проекты мы продолжаем строить. Например, наши флагманские проекты (Minthis Hills, Elysia Park) возводятся в рамках тех договоренностей, которые были подписаны с клиентами. Если и будут какие-то задержки в строительстве, то в тех рамках, которые оговорены в договоре – не больше двух месяцев.

Ситуация с недостроями, которая возникла в Украине, на Кипре невозможна по нескольким причинам. Во-первых, кипрская схема девелопмента существенно отличается от украинской. Мы не строим проект за счет средств конечных потребителей. Купив участок земли, и разработав проект, мы ищем финансового партнера, соинвестора, которым традиционно выступает один из ключевых банков Кипра или Греции. Поэтому даже если большая часть единиц в рамках проекта будет не продана, мы его достроим и сдадим за счет своих и банковских средств.

Другое дело, что наша стратегия относительно ценовой политике на рынке может поменяться, поскольку у нас есть финансовый запас гибкости. Во-вторых, все кипрские банки практически не пострадали от финансового кризиса. Ведь свое финансовое могущество банки сформировали до 2004 года, когда Кипр был оффшорной зоной. Поэтому банки не вступали в те «токсичные игры», в которые играли большинство финансово-инвестиционных структур Европы и Америки.

- Но условия к заемщикам ужесточились?

- Естественно. Так в части банков максимальный срок кредитования снизился с 40 до 30 лет. Банкиры требуют, чтобы максимальная сумма ежемесячных выплат по кредиту составляла не более 30-40% от совокупного месячного дохода (раньше допускалось 50%). Кроме того, они тщательно проверяют финансовые документы тех людей, которые хотят получить ипотеку.

А вот сами кредитные ставки практически не выросли, а в некоторых случаях даже уменьшились. И хотя интерес банков вырос (если он раньше составлял около 1,5-2%, то на сегодняшний день от 3 до 5%), но совокупная ежемесячная процентная ставка осталась практически та же. Это произошло в первую очередь благодаря сильному падению labor (на швейцарский франк он сейчас составляет 0,4%). Например, в Альфа-банке процентная ставка составляет 3,5% по кредиту в швейцарских франках, плюс 0,4% (labor), итого – 3,9% годовых. В каком украинском банке вы найдете подобные процентные ставки?

- Но во время кризиса, наверное, и эти проценты не всем по плечу?

- Мы не стараемся любыми способами продать недвижимость покупателю. Ведь если потом у клиента возникнут трудности с погашением кредита, это создаст головную боль не только ему лично, но и компании. Ведь при предоставлении банком кредита гарантом клиента выступает компания. Поэтому мы много проводим времени с клиентами, обсуждаем их финансовое положение, подсчитываем размер ежемесячных выплат, чтобы он сам принял решение о возможности или невозможности участия в сделке. Если мы видим и чувствуем, что клиенту будет финансово накладно обеспечить сделку, мы советуем отложить ее до того времени, когда он накопит нужную сумму. У нас было несколько случаев, когда сделки были отложены, а через некоторое время люди к этому возвращались, скопив определенное количество денег.

- Какие маркетинговые решения сейчас наиболее эффективны?

- Экономический кризис учит людей быть более сконцентрированными и осторожными при принятии решения о покупке недвижимости. Поэтому сейчас такие традиционные маркетинговые шаги, как участие в выставках, активная рекламная кампания в прессе и наружная реклама, не настолько эффективны как раньше. На сегодняшний день самым правильным источником поступления клиентов однозначно являются личные контакты. Люди приходят к нам, как правило, по рекомендации своих друзей, которым доверяют. Это особенно важно, учитывая то, что нашей целевой аудиторией является ограниченное количество людей на территории Украины.

Тем не менее, мы не отказываемся от внешней маркетинговой активности – рекламируемся в деловой прессе, используем возможности наружной рекламы, берем участие в выставках. Во-первых, это показывает, что компания стабильна и занимает прочные позиции на рынке. Во-вторых, у нас всегда есть чем поделиться с потенциальными покупателями. Но финальная стадия принятия решения о покупке недвижимости принимается только благодаря личным контактам.

- Как Вы охарактеризуете портрет украинского покупателя недвижимости на Кипре?

- В результате кризиса произошли изменения среди мотивации покупателей. Если до конца 2008 г. около 70% клиентов приобретали недвижимость с целью сохранения денег или ее дальнейшей перепродажи, то сейчас порядка 65% клиентов покупают для собственного проживания.

Как правило, это семейные люди, которые думают о будущем своих детей. Они хотят, чтобы дети были гражданами мира, а не какой-то отдельно взятой страны. Это ничуть не умаляет их национальной принадлежности, но они хотят, чтобы у детей был европейский взгляд на вещи, и, наверное – европейское будущее. Поэтому огромное количество людей запрашивают информацию, которая напрямую не связана со строительством наших объектов – об образовании, медицинском обслуживание, общественных и религиозных организаций.

- Где предпочитают селиться украинцы?

- Если россияне облюбовали Лимасол, то украинцы больше селятся на западе острова – города Пафос, Полис, Лачи.

- Как относится местное население к украинцам?

- Киприоты – очень радушные люди, поэтому хорошо относятся к иностранцам, в том числе и к украинцам. Если человек имеет гарантированный доход на территории своей страны, а на остров приехал провести некоторое время, то к нему относятся очень хорошо. Ну а если он приехал для нелегального заработка (право на трудоустройство на острове имеют только граждане Евросоюза, а получить кипрский паспорт достаточно тяжело), то вряд ли он может рассчитывать на хорошее отношение к себе. В любой стране не любят иждивенцев и нелегальных иммигрантов. На хорошее отношение не стоит рассчитывать и людям, которые хамят и неуважительно ведут себя на острове.

- Насколько рискованно приобретать недвижимость на Северном Кипре?

- Конечно, каждый взрослый человек сам волен выбирать, где ему приобретать недвижимость. Но при этом необходимо отдавать себе отчет, что сделки с недвижимостью на Северном Кипре опасны. Ведь на сегодняшний день Северный Кипр является непризнанной республикой (его признала только Турция). Поэтому с точки зрения международного законодательства депортированные оттуда греки-киприоты продолжают оставаться собственниками земли, хотя они сейчас там и не живут. Большинство собственников земли эмигрировали в Великобританию и в Северную Африку. Эмигрировавшие греки-киприоты не готовы продавать свою землю. В британских и других судах лежит более 3 тыс. исков против новых собственников, которые построили или купили построенные на их земельных участках дома. Конечно, если покупатель доверяет юристам, которые досконально изучили все юридические тонкости истории приобретаемого участка земли, он может купить недвижимость.

Но еще раз повторяю – на сегодняшний день сделки с недвижимостью на северной части Кипра очень рискованны, поэтому наша компания ими не занимается. Мы полагаем, что гораздо лучше приобрести участок в той части острова, которая является членом Евросоюза. Ведь ни в одной средиземноморской стране Европы нет такого преимущества, как на Кипре – при покупке недвижимости от 300 тысяч евро каждый покупатель имеет право получить постоянный вид на жительство.