Кипр – приятное исключения среди стран ЕС

Саввас Пастеллис, Cybarco PLC

Традиционно покупка недвижимости на Кипре является популярным способом инвестирования для украинских граждан. Поэтому неудивительно, что все больше кипрских девелоперов приходят в Украину. Вот и сейчас украинское представительство открывает компания Cybarco. О ситуации с кипрской недвижимостью мы общались c главой департамента по Восточной Европе Cybarco PLC Саввас Пастеллис и главой украинского представительства компании Екатериной Никитиной.

Есть мнение, что мировой финансовый кризис еще не коснулся Кипра, т.е. возможно ухудшения ситуации на острове. А Вы как считаете?

Саввас Пастеллис: Прежде всего, не стоит забывать, что это не локальный финансовый кризис Украины или Кипра, а мировой. И хотя не мы создали кризис, но остаемся от него зависимыми. В последние несколько недель поступают хорошие сигналы из Соединенных Штатов Америки и Европы, которые свидетельствуют о том, что экономики этих стран достигли дна кризиса.

Что касается Кипра, то это единственная страна ЕС, которая в этом непростом году показала прирост ВВП. Но мы не можем сказать, что у нас все безоблачно. Ведь среди международных инвесторов на Кипре ключевую роль играли выходцы из Великобритании, которая сейчас находится в глубоком кризисе. И это, безусловно, может оказывать влияния на сегменты бизнеса, которые завязаны на английских инвесторах. Поэтому некоторые девелоперы могут оказаться перед финансовыми проблемами, которые они будут решать с помощью снижения цены на свои объекты недвижимости. Но это может коснуться только отдельных проектов в некоторых районах Кипра.

А насколько представлены украинские покупатели на Кипре?

Екатерина Никитина: Традиционно на кипрском рынке недвижимости доминировали английские покупатели. Но за последнее десятилетие на нем широко представлены и россияне. Именно представители этих двух стран совершают более 90% покупок кипрской недвижимости. А вот покупатели других стран занимают очень незначительный процент. Кроме того, очень часто продажи осуществляются не напрямую физическим лицом, а через компанию, которая зарегистрирована на Кипре. Особенно это касается дорогостоящей недвижимости, которая приобретается с целью дальнейшей сдачи в аренду. Достаточно большое количество холдинговых компаний, расположенных на Кипре, имеют украинские корни.

Не планирует ли Sybarco тоже снизить цены, чтобы стимулировать спрос среди покупателей?

Саввас Пастеллис: Наша компания чувствует себя достаточно уверено, поэтому мы не собираемся снижать цены на свои объекты. Более того, во время кризиса мы начинаем два больших проекта. Мы уверены, что это очень хорошие проекты, поэтому не предвидим проблем при их строительстве. Имея 100%-ное банковское финансирование этих проектов, у нас нет необходимости привлекать средства частных инвесторов. И хотя мы будем строить независимо от того, будут продажи  объектов в этих проектах или нет, мы уверены в высоком уровне продаж в этих уникальных проектах.

Мы понимаем, что многие потенциальные покупатели ожидают снижения стоимости недвижимости. Но по нашим расчетам на серьезное снижение цен на Кипре рассчитывать не стоит. Действительно, сейчас в некоторых районах Кипра, как например, в Ларнаке и Фамагусте наблюдается снижение цен. Но вот в наиболее космополитичном городе Кипра – Лимассоле, наблюдается обратная тенденция – цены немного выросли.

Почему даже в кризисное время на Кипре наблюдается рост цен?

Саввас Пастеллис: Кипрская недвижимость пользуется популярностью даже в кризисное время, и на это есть несколько причин. Во-первых, Кипр – очень маленькая страна, поэтому ограничено предложение качественных проектов в хороших местах. Поэтому если в Испании осуществляется порядка 300 тысяч покупок недвижимости, то на маленьком Кипре – лишь 5-6 тысяч. Но рынок недвижимости острова достаточно стабилен.

Во-вторых, кипрские банки показали высокий уровень надежности и ликвидности, сохранив доступное кредитование как для девелоперов, так и для покупателей. Поэтому сейчас на острове ипотечное кредитование осуществляется по ставке до 5% в евро и долларах США. Согласитесь, что это значительно отличается от процентных ставок в Украине, которые в гривне составляют 26%, в долларах США 21%, и в евро – 16%. Неудивительно, что поток клиентов из Украины (как и из России) на Кипр существенно не снизился. И хотя количество покупок уменьшилось, но это не привело к снижению цен, а, наоборот – к их росту.

Екатерина Никитина: Приобретение недвижимости на Кипре – это достаточно выгодная возможность для средне- и долгосрочного инвестирования. Это безопасное и спокойное место в евроэкономике, которое отдаляет от Украины всего лишь три часа прямого рейса авиа перелета. Очевидным преимуществом Кипра является длительный теплый сезон – до 340 дней в году, в то время как в Болгарии он составляет всего лишь 4 месяца. Поэтому на Кипре выгоднее инвестировать в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду. Кроме того, между киприотами и русскоговорящими существует определенное взаимопонимание, поэтому украинцы достаточно комфортно чувствуют себя на острове.

Можно ли сказать, что в результате кризиса в одних сегментах рынка недвижимости спрос увеличился, а в других, наоборот, упал?

Саввас Пастеллис: Во время кризиса динамика спроса в отдельных сегментах не изменилась. Ведь для каждого сегмента есть свой покупатель.  А вот поведение покупателя в процессе сделки меняется. Перед тем, как принять решение, они очень осторожно и взвешенно все обдумывают. Потенциальный покупатель хочет быть полностью уверен в выгодности покупки, иначе он ее не совершает. Если есть такая уверенность, то вопрос цены объекта играет меньшую роль. Сейчас покупатели также ожидают от девелоперов специальных предложений, бонусов, дополнительных преимуществ и услуг.

Изменилось ли соотношение покупателей-инвесторов, и покупателей, которые приобретают недвижимость для собственного проживания?

Саввас Пастеллис: Прежде всего, необходимо видеть разницу между инвестором и конечным покупателем. Для покупателя-инвестора важны две возможности: кредитования и сдача в аренду с гарантированным уровнем дохода. А вот для конечного покупателя важно, насколько характеристики дома соответствуют его потребностям (размер спальни, близость к школе, ресторану и т.д.).

Я бы не сказал, что для украинцев приобретение кипрской недвижимости является инвестированием в чистом значении этого термина. Дело в том, что сегодняшняя нестабильная экономическая ситуация в Украине (шаткость курса национальной валюты, проблемы с возвратом депозитов и т.п.), а также полная непрогнозированность на будущее вынуждает людей диверсифицировать свои риски. Одним из способов такой диверсификации является поиск стран, куда можно вывести капиталы для сохранения. Одним из наиболее привлекательных направлений движения украинских капиталов является экономика Кипра. Кипр является одной из немногих стран ЕС, куда украинцы могут получить визы по упрощенной системе. Ну а в случае приобретения недвижимости они могут определенное время жить на острове. Покупка недвижимости на Кипре – одна из немногих альтернатив для размещения своего капитала. Хотя существует вероятность, что собственники недвижимости приедут жить на Кипр. Ведь Кипр – это отличное место для жизни.

Не секрет, что одной из причин популярности Кипра являлось то, что это была оффшорная зона. Насколько снизилась привлекательность острова после того, как он перестал быть оффшором?

Саввас Пастеллис: На самом деле никаких существенных изменений не произошло. Просто кипрские компании стали именоваться иностранными, а в остальном их статус сохранился. Кипр сохраняет свою привлекательность благодаря надежности и стабильности своей банковской системы, а также низкому налогообложению при продаже недвижимости – 10%. Вступление Кипра в Евросоюз существенно не ограничило движение капитала на острове. Более того, вступление в ЕС сильно повлияло на рост стоимости кипрской недвижимости.

Какими Вы видите максимально эффективные маркетинговые решения в условиях снижения покупательской активности?

Екатерина Никитина: Открывая украинское представительство Sybarco, прежде всего, планируем заявить о себе как о солидной компании. Ведь покупка недвижимости за рубежом – это достаточно серьезное решение, поэтому оно принимается не за один час. Потенциальные клиенты не будут смотреть недвижимость тех компаний, которым они не доверяют. Потому главной задачей для компании является не снижение цены на объекты недвижимости, а налаживание доверительных отношений с потенциальными либо существующими клиентами. Мы стараемся предоставить максимальный сервис и максимум дополнительных преимуществ, чтобы наш клиент был доволен. Ведь лучшая реклама – это довольный клиент, который потом приводит своих друзей, родственников и партнеров по бизнесу.