Инвестиционные потоки украинцев переориентировались на деловые центры Европы

Ярослава Чапко, Knight Frank

Неопределенная ситуация на украинском рынке недвижимости увеличивает интерес к зарубежной недвижимости. Но ситуация в разных странах неодинаковая, поэтому мы попросили ее разъяснить генерального директора украинского представительства компании Knight Frank Ярославу Чапко.

- Насколько сильно упал со стороны украинцев спрос на объекты жилой и коммерческой недвижимости за рубежом?

Интерес украинских покупателей к приобретению зарубежных объектов, безусловно, присутствует, однако, необходимо четко разделять сегменты коммерческой и жилой недвижимости. В коммерческом сегменте в Европе украинцы никогда не были основными покупателями. Да, конечно, украинские компании приобретают объекты за рубежом, однако, это единичные сделки. Кроме того, отечественный рынок недвижимости сегодня куда более понятен и интересен украинцам, как с точки зрения  его потенциала в долгосрочной перспективе, так и доходности.

Жилая же недвижимость за рубежом вызывает все больший и больший интерес украинских граждан. Сегодня география приобретений соотечественников достаточно широкая. Приоритетность той или иной страны определяется, прежде всего, сегментом жилья. Если ранее многие обеспеченные украинцы были ориентированы на приобретения на Кипре, то сегодня предпочтения потребителей значительно сместились в сторону европейских столиц и Лазурного побережья. Большим спросом сегодня пользуется жилая недвижимость в Лондоне, на юге Франции, Италии, в горах Швейцарии.

В сегменте эконом и бизнес жилья несомненными лидерами по-прежнему остаются Болгария, Турция, Египет. Застройщики до кризиса вывели на рынок существенное количество интересных проектов в этих странах, которые по ценовым параметрам были куда привлекательнее многих украинских новостроев.

- Насколько сейчас востребовано жилье эконом-класса?

За рубежом? Если говорить о спросе в первой половине 2009 года, то можно сказать, что практически не было востребовано. Сейчас этот рынок начал понемногу оживать. Наши покупатели очень осторожно стали относиться к недостроям, учитывая печальный опыт развития отечественного рынка недвижимости. С осени девелоперы предлагают покупателям льготные условия для приобретения. Построенные же объекты предлагаются по достаточно привлекательным ценам. В 2010 году этот рынок начнет постепенно набирать обороты.

- Украинцы более ориентированы на недвижимость в Европе. А насколько в будущем возможен их интерес к азиатским рынкам или недвижимости Америки?

Украинцев привлекает недвижимость в тех странах, которые находятся относительно недалеко – не более 2-3 часа авиаперелета. Интерес к приобретению в Азии заметен, однако, пока объемы приобретений несущественны. Во-первых, это связано с длительностью перелета. Немногие наши граждане готовы лететь по 9-10 часов, чтобы провести неделю-другую отдыха в собственном доме на побережье азиатских стран. Во-вторых, климатические условия значительно отличаются от украинских, что ограничивает круг потенциальных покупателей.

Тем не менее,  такая страна как Таиланд имеет очень хороший потенциал роста курортной недвижимости, и до кризиса интерес к стране тех же россиян рос очень быстрыми темпами.  В Таиланде,  несмотря на кризис, продолжается масштабное строительство курортных комплексов и частных вилл. Учитывая ценовые параметры предлагаемой недвижимости и постоянно растущие потоки украинских отдыхающих в эту страну, можно прогнозировать, что интерес соотечественников к приобретениям в Таиланде будет постепенно расти.

Рынок США интересен сегодня своими ценовыми предложениями. Кризис обусловил предложение престижных вилл и апартаментов по достаточно низким ценам (40-60% от уровня 2008 года). Если говорить о географии приобретений, то можно отметить спрос на апартаменты в мегаполисах (например, в  Нью Йорке) и на недвижимость на побережье (Майами, Флорида).

Страны Латинской Америки для наших граждан значительно менее интересны. До 2009 года интерес граждан СНГ был сосредоточен в основном на приобретениях в Доминиканской республике.  Там предлагались преимущественно апартаменты класса бизнес и ниже на побережье. Ценовые параметры жилья были сравнимы с предложениями в Европейских странах. Значительная удаленность страны, отсутствие прямого сообщения между странами, высокие цены и незначительные туристические потоки по сравнению со странными Европы, обусловливают невысокий интерес к этому рынку.

Вы несколько раз упомянули о большей активности российских покупателей в сравнении с украинскими…

Да действительно, российские граждане более активны в приобретении зарубежной недвижимости. Это объясняется, во-первых, большей численностью населения, более высокими доходами граждан РФ по сравнению с украинцами.

Во-вторых, запредельные цены на недвижимость в России, которые мы все наблюдали до кризиса, обусловили потоки российского капитала в другие страны, которые предлагали выгодные капиталовложения в жилье, приемлемые цены и хорошее качество курортных объектов.

В-третьих, могу сказать, что россияне легче принимают решения и идут на риск приобретения недвижимости за рубежом. Кстати, рынок Крыма для Россиян также является приобретением за границей. А они по-прежнему составляют около 30% покупателей крымской курортной недвижимости.

Украинцы более консервативны в своих решениях о приобретении жилья, они долго обдумывают, анализируют варианты. Хотя если говорить о географии интересов, то здесь мы практически полностью совпадаем с россиянами.

- Как часто наши граждане готовы покупать подешевевшую недвижимость в Испании?

Испанский рынок сегодня предлагает много привлекательных объектов, но для многих украинцев этот рынок сегодня закрыт из-за проблем с получением шенгенских виз. Поэтому, при либерализации визового режима, вполне можно прогнозировать потоки украинского капитала в эту страну. В России Испания занимает третью позицию в рейтинге популярных направлений бизнес-класса после Болгарии и Германии. Дешевое предложение, как на побережье, так и в крупных городах, а также возможность получения вида на жительство, стимулируют постоянно растущий спрос на объекты. Учитывая большое количество российских и украинских мигрантов в стране, думаю, что Испания имеет все шансы удержаться в пятерке лидеров.

- Насколько привлекательна для украинцев покупка земельных участков за рубежом?

В нашей практике был только один запрос на приобретение участка земли в Италии, где будущий покупатель собирался построить виллу. Рынок сегодня предлагает большое количество уже построенных и обустроенных объектов, как на побережье, так и в середине материка, начиная от апартаментов до роскошных вил и замков с виноградниками. Поэтому запросы на приобретение земли единичны.

- Какие преимущества получает инвестор зарубежных объектов жилой недвижимости?

Курортная недвижимость приобретается как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду и получения рентного дохода. В любом случае, недвижимость стоит рассматривать как долгосрочную инвестицию, которая никогда не обесценится.

- Падение спроса на недвижимость на внутреннем рынке во многом обусловлена фактическим прекращением ипотечного кредитования, ведь около 70% сделок осуществлялось с помощью заемных средств. Насколько проблемы с ипотекой сказались на возможности украинцев приобрести зарубежную недвижимость?

Ипотечный кризис затронул не только Украину, пострадали практически все страны. Украинцам и ранее не так просто было получить кредит под приобретение недвижимости в зарубежном банке, а сегодня об этом вообще говорить не стоит. Украинские банки не кредитуют приобретение жилой недвижимости за рубежом. Если приобретается жилье на первичном рынке, украинцы могут воспользоваться кредитными программами не банков, а самих девелоперов, которые предлагают рассрочку платежей.

- Какие тенденции в развитии рынка зарубежной недвижимости вы ожидаете в 2010 году?

Тенденции абсолютно разнонаправленные, в зависимости от класса недвижимости и страны. Например, если говорить об элитной недвижимости, то, несмотря на кризис, в 2009 году стоимость элитной недвижимости на Лазурном берегу особо не снижалась. Более того, в первом полугодии в Монако цены продолжали свой стабильный рост. Сейчас можно уже встретить интересные предложения на юге Франции и Италии по разумным ценам. В 2010 году рынок еще покажет определенную коррекцию, но она не окажет сильного влияния, которое могло бы привести к повальному обвалу цен.

А вот цены на элитное жилье в Лондоне вряд ли будут падать, поскольку там предложение небольшое. Учитывая, что европейские капиталы постепенно начали перетекать в финансовые столицы, это подогрело спрос на жилую недвижимость столицы Великобритании. Поэтому ожидать снижения цен не стоит – наоборот уже начался их рост в пределах 0,2-0,5% в квартал.

В сегменте эконом жилья большого оживления в 2010 году вряд ли стоит ожидать. Ситуация со строительством жилья практически во всех странах сложная, поэтому многое будет зависеть от того, насколько девелоперы будут готовы достраивать свои объекты. Инвестиции в строящиеся объекты – это уже пройденный этап. Спрос на эконом объекты возможен при условии, что объект построен, введен в эксплуатацию и предлагается по привлекательной цене.

Страны, в которых курортная отрасль приносит значительные поступления в казну, сегодня направляют все усилия на стимулирование развитие туризма и курортной инфраструктуры. Кстати, туроператоры сыграли на руку девелоперам, оставив стоимость отдыха за рубежом на докризисном уровне. Это заставило многих туристов задуматься о приобретении какой-то доходной недвижимости по приемлемой цене.

- Какие страны выйдут из кризиса раньше?

Рынок жилья очень сильно зависит от общеэкономической ситуации в стране. Мне кажется, что рынок жилья оживет в первую очередь в таких европейских странах, как Великобритания, Германия, Франция, Швейцария, Италия, где падение рынка было не таким значительным. Предложения жилья в крупных европейских столицах достаточно ограничено, поэтому рост цен – только вопрос времени. Мне кажется, что уже к концу следующего года мы будем наблюдать рост цен в этих странах.

- На какие оптимальные маркетинговые шаги могут сегодня рассчитывать компании, чтобы эффективно продавать зарубежную недвижимость в Украине?

Компании в основном используют рассрочку платежа, скидки и бонусы. Но основное маркетинговое мероприятие, которое они могут предложить в условиях кризиса – это завершенный качественный объект.