Ярослава Чапко, Knight Frank

Неопределенная ситуация на украинском рынке недвижимости увеличивает интерес к зарубежной недвижимости. Но ситуация в разных странах неодинаковая, поэтому мы попросили ее разъяснить генерального директора украинского представительства компании Knight Frank Ярославу Чапко.

- Насколько сильно упал со стороны украинцев спрос на объекты жилой и коммерческой недвижимости за рубежом?

Интерес украинских покупателей к приобретению зарубежных объектов, безусловно, присутствует, однако, необходимо четко разделять сегменты коммерческой и жилой недвижимости. В коммерческом сегменте в Европе украинцы никогда не были основными покупателями. Да, конечно, украинские компании приобретают объекты за рубежом, однако, это единичные сделки. Кроме того, отечественный рынок недвижимости сегодня куда более понятен и интересен украинцам, как с точки зрения  его потенциала в долгосрочной перспективе, так и доходности.

Жилая же недвижимость за рубежом вызывает все больший и больший интерес украинских граждан. Сегодня география приобретений соотечественников достаточно широкая. Приоритетность той или иной страны определяется, прежде всего, сегментом жилья. Если ранее многие обеспеченные украинцы были ориентированы на приобретения на Кипре, то сегодня предпочтения потребителей значительно сместились в сторону европейских столиц и Лазурного побережья. Большим спросом сегодня пользуется жилая недвижимость в Лондоне, на юге Франции, Италии, в горах Швейцарии.

В сегменте эконом и бизнес жилья несомненными лидерами по-прежнему остаются Болгария, Турция, Египет. Застройщики до кризиса вывели на рынок существенное количество интересных проектов в этих странах, которые по ценовым параметрам были куда привлекательнее многих украинских новостроев.

- Насколько сейчас востребовано жилье эконом-класса?

За рубежом? Если говорить о спросе в первой половине 2009 года, то можно сказать, что практически не было востребовано. Сейчас этот рынок начал понемногу оживать. Наши покупатели очень осторожно стали относиться к недостроям, учитывая печальный опыт развития отечественного рынка недвижимости. С осени девелоперы предлагают покупателям льготные условия для приобретения. Построенные же объекты предлагаются по достаточно привлекательным ценам. В 2010 году этот рынок начнет постепенно набирать обороты.

- Украинцы более ориентированы на недвижимость в Европе. А насколько в будущем возможен их интерес к азиатским рынкам или недвижимости Америки?

Украинцев привлекает недвижимость в тех странах, которые находятся относительно недалеко – не более 2-3 часа авиаперелета. Интерес к приобретению в Азии заметен, однако, пока объемы приобретений несущественны. Во-первых, это связано с длительностью перелета. Немногие наши граждане готовы лететь по 9-10 часов, чтобы провести неделю-другую отдыха в собственном доме на побережье азиатских стран. Во-вторых, климатические условия значительно отличаются от украинских, что ограничивает круг потенциальных покупателей.

Тем не менее,  такая страна как Таиланд имеет очень хороший потенциал роста курортной недвижимости, и до кризиса интерес к стране тех же россиян рос очень быстрыми темпами.  В Таиланде,  несмотря на кризис, продолжается масштабное строительство курортных комплексов и частных вилл. Учитывая ценовые параметры предлагаемой недвижимости и постоянно растущие потоки украинских отдыхающих в эту страну, можно прогнозировать, что интерес соотечественников к приобретениям в Таиланде будет постепенно расти.

Рынок США интересен сегодня своими ценовыми предложениями. Кризис обусловил предложение престижных вилл и апартаментов по достаточно низким ценам (40-60% от уровня 2008 года). Если говорить о географии приобретений, то можно отметить спрос на апартаменты в мегаполисах (например, в  Нью Йорке) и на недвижимость на побережье (Майами, Флорида).

Страны Латинской Америки для наших граждан значительно менее интересны. До 2009 года интерес граждан СНГ был сосредоточен в основном на приобретениях в Доминиканской республике.  Там предлагались преимущественно апартаменты класса бизнес и ниже на побережье. Ценовые параметры жилья были сравнимы с предложениями в Европейских странах. Значительная удаленность страны, отсутствие прямого сообщения между странами, высокие цены и незначительные туристические потоки по сравнению со странными Европы, обусловливают невысокий интерес к этому рынку.

Вы несколько раз упомянули о большей активности российских покупателей в сравнении с украинскими…

Да действительно, российские граждане более активны в приобретении зарубежной недвижимости. Это объясняется, во-первых, большей численностью населения, более высокими доходами граждан РФ по сравнению с украинцами.

Во-вторых, запредельные цены на недвижимость в России, которые мы все наблюдали до кризиса, обусловили потоки российского капитала в другие страны, которые предлагали выгодные капиталовложения в жилье, приемлемые цены и хорошее качество курортных объектов.

В-третьих, могу сказать, что россияне легче принимают решения и идут на риск приобретения недвижимости за рубежом. Кстати, рынок Крыма для Россиян также является приобретением за границей. А они по-прежнему составляют около 30% покупателей крымской курортной недвижимости.

Украинцы более консервативны в своих решениях о приобретении жилья, они долго обдумывают, анализируют варианты. Хотя если говорить о географии интересов, то здесь мы практически полностью совпадаем с россиянами.

- Как часто наши граждане готовы покупать подешевевшую недвижимость в Испании?

Испанский рынок сегодня предлагает много привлекательных объектов, но для многих украинцев этот рынок сегодня закрыт из-за проблем с получением шенгенских виз. Поэтому, при либерализации визового режима, вполне можно прогнозировать потоки украинского капитала в эту страну. В России Испания занимает третью позицию в рейтинге популярных направлений бизнес-класса после Болгарии и Германии. Дешевое предложение, как на побережье, так и в крупных городах, а также возможность получения вида на жительство, стимулируют постоянно растущий спрос на объекты. Учитывая большое количество российских и украинских мигрантов в стране, думаю, что Испания имеет все шансы удержаться в пятерке лидеров.

- Насколько привлекательна для украинцев покупка земельных участков за рубежом?

В нашей практике был только один запрос на приобретение участка земли в Италии, где будущий покупатель собирался построить виллу. Рынок сегодня предлагает большое количество уже построенных и обустроенных объектов, как на побережье, так и в середине материка, начиная от апартаментов до роскошных вил и замков с виноградниками. Поэтому запросы на приобретение земли единичны.

- Какие преимущества получает инвестор зарубежных объектов жилой недвижимости?

Курортная недвижимость приобретается как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду и получения рентного дохода. В любом случае, недвижимость стоит рассматривать как долгосрочную инвестицию, которая никогда не обесценится.

- Падение спроса на недвижимость на внутреннем рынке во многом обусловлена фактическим прекращением ипотечного кредитования, ведь около 70% сделок осуществлялось с помощью заемных средств. Насколько проблемы с ипотекой сказались на возможности украинцев приобрести зарубежную недвижимость?

Ипотечный кризис затронул не только Украину, пострадали практически все страны. Украинцам и ранее не так просто было получить кредит под приобретение недвижимости в зарубежном банке, а сегодня об этом вообще говорить не стоит. Украинские банки не кредитуют приобретение жилой недвижимости за рубежом. Если приобретается жилье на первичном рынке, украинцы могут воспользоваться кредитными программами не банков, а самих девелоперов, которые предлагают рассрочку платежей.

- Какие тенденции в развитии рынка зарубежной недвижимости вы ожидаете в 2010 году?

Тенденции абсолютно разнонаправленные, в зависимости от класса недвижимости и страны. Например, если говорить об элитной недвижимости, то, несмотря на кризис, в 2009 году стоимость элитной недвижимости на Лазурном берегу особо не снижалась. Более того, в первом полугодии в Монако цены продолжали свой стабильный рост. Сейчас можно уже встретить интересные предложения на юге Франции и Италии по разумным ценам. В 2010 году рынок еще покажет определенную коррекцию, но она не окажет сильного влияния, которое могло бы привести к повальному обвалу цен.

А вот цены на элитное жилье в Лондоне вряд ли будут падать, поскольку там предложение небольшое. Учитывая, что европейские капиталы постепенно начали перетекать в финансовые столицы, это подогрело спрос на жилую недвижимость столицы Великобритании. Поэтому ожидать снижения цен не стоит – наоборот уже начался их рост в пределах 0,2-0,5% в квартал.

В сегменте эконом жилья большого оживления в 2010 году вряд ли стоит ожидать. Ситуация со строительством жилья практически во всех странах сложная, поэтому многое будет зависеть от того, насколько девелоперы будут готовы достраивать свои объекты. Инвестиции в строящиеся объекты – это уже пройденный этап. Спрос на эконом объекты возможен при условии, что объект построен, введен в эксплуатацию и предлагается по привлекательной цене.

Страны, в которых курортная отрасль приносит значительные поступления в казну, сегодня направляют все усилия на стимулирование развитие туризма и курортной инфраструктуры. Кстати, туроператоры сыграли на руку девелоперам, оставив стоимость отдыха за рубежом на докризисном уровне. Это заставило многих туристов задуматься о приобретении какой-то доходной недвижимости по приемлемой цене.

- Какие страны выйдут из кризиса раньше?

Рынок жилья очень сильно зависит от общеэкономической ситуации в стране. Мне кажется, что рынок жилья оживет в первую очередь в таких европейских странах, как Великобритания, Германия, Франция, Швейцария, Италия, где падение рынка было не таким значительным. Предложения жилья в крупных европейских столицах достаточно ограничено, поэтому рост цен – только вопрос времени. Мне кажется, что уже к концу следующего года мы будем наблюдать рост цен в этих странах.

- На какие оптимальные маркетинговые шаги могут сегодня рассчитывать компании, чтобы эффективно продавать зарубежную недвижимость в Украине?

Компании в основном используют рассрочку платежа, скидки и бонусы. Но основное маркетинговое мероприятие, которое они могут предложить в условиях кризиса – это завершенный качественный объект.

Обзор подготовлен компанией City24 по результатам работы офисов в 7-ти странах Европы.

Справка: 1 PLN (польский злотый) = 2,43в UAH (грн.) (по данным Национального банка Украины на 01.07.09)

Предварительные данные за период Январь – Май 2009 опубликованные Центральным Статистическим Центром в Польше показывают, что девелоперы стремятся продать то, что они построили в течение прошлого года и ограничили свою деятельность в области инвестиций в новое жилье.

«В течение  пяти месяцев было закончено 63 659 квартир, т.е. на 8.2% больше, чем в соответствующий период предыдущего года. Однако инвесторы начали постройку только 52 640 квартир, т.е. на 31.3% меньше чем в соответствующий период предыдущего года. Количество выданных разрешений сократилось до 74 986 , т.е. на 18.5%.»

Цены на жилье продолжают падать, и не будут повышаться в ближайшем будущем из-за большого объема предложений и низкого спроса. Крупные инвестиции в Польшу, такие популярные в прошлые годы, сейчас приостановились.

Сокращение числа разрешений уменьшит количество нового жилья в ближайшие месяцы, и это негативно скажется на производителях строительных материалов, строительных фирмах, дизайнерах интерьеров, поставщиках мебели и на всех смежных сферах.

Увеличение цен может быть обусловлено нехваткой нового жилья в ближайшие годы, но потребность не будет расти так быстро из-за трудностей с получением кредитов.

В целом, можно ожидать постепенную нормализацию рынка недвижимости с циклическими изменениями  стоимости недвижимости.

Источник информации: Центральный Статистический Офис;  Постройка жилья (январь-май 2009)

Комментарии по ситуации на первичном и вторичном рынке недвижимости в Польше во 2 квартале 2009

Источник: «Open Finance»  (финансовые советники), Bernard Waszczyk – аналитик; «Home Broker» (консультанты по рынку недвижимости), Sławomir Gąsiorowski – менеджер по маркетингу

Анализ рынка, основанный на данных по сделкам, осуществленных клиентами компании Open Finance & Home Broker в самых больших городах Польши, показывает, что сумма сделок в сфере жилой недвижимости уменьшилась по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 3,3 – 13,6%.

Самое большое понижение цен наблюдалось в городах Гдыня (на 13.6%), Познань (на 12.4%), Гданьск (на 12.2%). Самое низкое понижение цен в Катовице (на 3.3%), Люблине (на 3.5%) и Кракове (на 5.1%). Также мы наблюдаем весьма большой объем сделок, несмотря на общую ситуацию на ипотечном рынке. Это также последствие специальной правительственной программы, которая помогает финансировать покупку новой недвижимости для семей. Это программа становится все более и более популярной. За весь 2-й квартал число кредитов, выданных по этой программе, составило 8 250.

Это более 20% от всех сделок на ипотечном рынке.

Изменение цен на квартиры в самых больших городах Польши – 2 квартал 2009

Материал предоставлен компаниями: «Open Finance», «Home Broker».

Прогноз
Мы ожидали падения цен на 10-15% в течение этого года, и мы можем подтвердить эту тенденцию. 3-й квартал обычно плохой период для рынка недвижимости и мы не можем ожидать, что ситуация улучшится. Тоже самое мы прогнозируем и для 4-го квартала.  Необходимо принять меры по упрощению процедуры получения кредита на жилье. В конечном итоге ситуация  на рынке недвижимости очень сильно зависит от нестабильной экономики в Польше.
На наш взгляд, девелоперы должны найти способы оптимизировать расходы на строительство нового жилья (в целом затраты на инвестиции должны стать меньше).

Итог
Параллельно с нашими ожиданиями, июнь был очень хорошим месяцем в отношении объемов сделок, а цены оставались стабильными. После падения цен в крупных городах (в среднем ниже чем 6 000 PLZ/м2), как Краков, Гданьск, Познань, Вроцлав и Варшава (в среднем ниже, чем 8,000 PLZ/м2) количество покупателей возросло. Все большее и большее количество сделок осуществляется  и это являет причиной большего количества сделок, несмотря на трудности на ипотечном рынке. На это также повлияла специальная государственная помощь для семей.

Обзор подготовлен компанией City24 по результатам работы офисов в 7-ти странах Европы.

Справка: 1 LVL (лат) = 15,34 UAH (грн.) (по данным Национального банка Украины на 01.07.09)

В целом, все сегменты рынка недвижимости Латвии показали снижение цен.

Основное ценовое падение коснулось рынка вторичной недвижимости, и составило 55 – 60% по сравнению с 2008 годом и 35 – 40% по сравнению с январем 2009  года.

Позитивным знаком для владельцев недвижимости стало то, что цены перестали падать так быстро, как это происходило в 1 квартале 2009.

Наибольшей проблемой для рынка недвижимости стало ограничение выдачи ипотечных кредитов банками. В результате этого многие сделки проводятся за счет сбережений, а не за счет жилищных кредитов. Многие владельцы недвижимости сняли с продажи свои объекты и ждут роста цен и лучших экономических условий для осуществления сделок. Большую часть сделок, заключенных во 2 квартале 2009, можно считать вынужденными.

Основная деятельность с апреля по июнь 2009 происходила на рынке аренды коммерческой и жилой недвижимости. Многие компании, стараясь снизить затраты, искали меньшие по площади и более  дешевые офисные помещения. Считается, что цены на коммерческую недвижимость достигли своего дна. С этого момента величина снижения цен уже не будет столь значительной, как в 4 квартале 2008 г. и 1 квартале 2009 г.

Так как для владельцев недвижимости достаточно сложно продавать свои объекты по первоначальным ценам, многие из них приняли решение выставить свое имущество на рынок аренды, что в свою очередь повлияло на снижение цен на рынке аренды квартир.

Очень важные изменения произошли на рынке продажи домов и земельных участков. Объем сделок по продаже домов упал в 4 раза, а цены сократились примерно на 40%. Похожие тенденции наблюдались в продаже земельных участков.

С наиболее серьезными проблемами в настоящее время сталкиваются застройщики и девелоперы. Большая часть разработчиков уже снизила стоимость строительства за счет сокращения издержек. Очень важной тенденцией является то, что многие из новых проектов, уже забраны из-под контроля девелоперов и переведены под банковский надзор. Теперь банки могут легко предоставить хорошие условия ипотечного кредитования покупателям новостроек. На сегодняшний момент практически каждый банк создал свою собственную строительную компанию.

Ожидания на 3 квартал 2009
• Меньшее снижение цен по сравнению с  1 и 2 кварталами 2009, в каждом сегменте рынка недвижимости
• Уменьшение предложений по земельным участкам, домам и квартирам.
• Увеличение количества инвесторов на рынке недвижимости Латвии
• Большая часть сделок по покупке недвижимости будет осуществляться за счет сбережений, без ипотечного кредитования
• Новые предложения от банков по ипотеке на принадлежащие им же новые проекты, приобретенные у девелоперов.

Плохие новости

Но сначала о плохих новостях, которых в США пока что достаточно.

1. Существенно снизились объемы продаж коммерческой недвижимости США: если в I квартале 2008 года они достигали $43,4 млрд., то в I квартале текущего года ‑ $8,9 млрд. (падение за год составило $ 34 млрд.).  Напомним, что в I квартале 2007 г. общая стоимость продаж на этом рынке составляла $125,5 млрд. Правда, если за период с III по IV кварталы 2008 г. спад достигал 65%, то в I квартале 2009 г. объемы продаж коммерческой недвижимости в США снизились на 26% к IV кварталу 2008 года. Сейчас на рынке имеются «излишки» коммерческих площадей: 3,5 млн. кв. м в сегменте промышленной недвижимости, 4 млн. кв. м – офисной и 9 млн. кв. м – торговой.

2. В июле уровень незанятости торговых площадей в Нью-Йорке составляет 6,5%, а в следующем году, по прогнозам, этот показатель достигнет 10%. По данным консалтингового агентства Cushman&Wakefield, уровень вакантности таких элитной Пятой Авеню достигает 15,3%. В районе Сохо, известного своими бутиками, художественными галереями и ресторанами, каждый десятый магазин уже закрыт или готовится к закрытию.

3. Проблемы сопровождают и другое направление недвижимости – отельный бизнес. Так совокупное число номеров в гостиницах, находящихся на стадии строительства, снизилось в июне на 4,1% по сравнению с предыдущим месяцем. А вот относительно прошлого июня сокращение этого показателя составило 24,5%. Наибольший годовой спад отмечен в регионе Новая Англия (-47,8%) и районе Скалистых гор (-47,5%). По состоянию на июнь в США на стадии строительства или проектирования находились 4 690 объектов гостиничной недвижимости, рассчитанных в общей сложности на 501,5 тыс. комнат.

4. Не осталась в стороне и жилая недвижимость.  Так по состоянию на ІІ квартал 2009 г. из 130,8 млн. объектов жилой недвижимости незанятыми являлись 18,7 млн. (14,3%). В указанное число входит 1,9 млн. пустых домов и квартир, выставленных на продажу, 4,4 млн. – выставленных для сдачи в аренду, 4,6 млн. временно неиспользуемых объектов загородной недвижимости, а также 7,8 млн. объектов, владельцы которых были выселены за невозврат ипотечного кредита. Суммарное число незанятых домов выросло в сравнении со ІІ кварталом 2008 г. на 100 тыс. (0,5%).

5. За первое полугодие 2009 г. число отчужденных или находящихся под угрозой отчуждения объектов выросло на 9% в сравнении с предыдущим полугодием и достигло 1,5 млн. Одной из основных причин такой тенденции является непрекращающийся рост безработицы (рекордный за последние 26 лет). По прогнозам экспертов, к концу текущего года количество отчужденных или находящихся под угрозой отчуждения объектов достигнет рекордных 3,2 млн., превысив показатели прошлого года на 100 тыс.

6. За год (со II квартала 2008 г. по ІІ квартал 2009 г.) цены на апартаменты в таком фешенебельном районе Нью-Йорка, как Манхэттен, упали на 18,5%. Это случилось впервые за семь лет. При этом объемы продаж снизились в два раза, что является рекордом за последние 20 лет. Это тем более показательно, так как длительное время Манхэттен успешно противостоял общей тенденции. Это значит, что элитное жилье тоже может серьезно «проседать» в цене.

Хорошие новости

Однако, есть достаточно хороших новостей, которые свидетельствуют о растущей тенденции к возрождению рынка.

1. Во втором квартале стоимость жилой недвижимости выросла на 1,7% относительного первого квартала. Это является первым квартальным подъемом цен с 2006 года. Больше всего цены выросли в Кливленде (на 19,6%), Коламбусе (15,6%) и Цинцинатти (12,6%). А вот наибольший спад зафиксирован в Лас-Вегасе (12,4%) и Орландо (9,3%). Средняя цена продажи объекта вторичного жилья в июне немного выросла относительно мая – с $174 700 до $181 800.

2. Еще одной положительной тенденцией является рост объемов продаж вторичного жилья. Впервые с начала 2004 года, когда на рынке жилой недвижимости США наблюдался бум, объемы продаж растут три месяца подряд примерно в половине из 55 крупных городов страны.

3. Позитивные тенденции замечены и на американской первичке. Так объемы продаж жилых новостроек в стране выросли до уровня 384 тыс. объектов, что на 11% больше, чем в мае (346 тыс. объектов). Это самый высокий показатель с декабря 2000 г. Продажи жилых новостроек в США растут третий месяц подряд. Правда, средняя цена продажи, которая составила в июне $206 200, снизилась на 12% в годовом исчислении и на 6% – относительно мая.

4. Выросло и количество закладок новых фундаментов для частных жилых домов на одну семью. Так в июне прирост данного показателя относительно мая составил 14,4%, что является рекордом за последние 4,5 года. Впервые с 2007 г. второй подряд месяц растет количество строящихся домов. Общее число закладок новых жилых домов поднялось на 3,6% относительно мая, до годового уровня 582 тыс. объектов (в мае – 562 тыс. единицы жилья). Количество выданных разрешений на строительство жилья в июне выросло на 8,7% к маю, до 563 тыс. (это самый высокий показатель с декабря 2008 г.). Напомним, что в мае стоимость отдельно стоящих жилых домов в США поднялась на 1,6% к апрелю.

5. На рынке сокращается количество объектов, изъятых за долги по ипотеке.

6. Падает количество непроданных единиц жилья.

7. Рост цен на нефть и укрепление рубля по отношению к доллару привело к увеличению спроса на коммерческую недвижимость и элитное жилье в США со стороны обеспеченных россиян. Это тем более привлекательно, что эти виды недвижимости продолжают падать в цене. Россияне предлагают за коммерческие объекты $25-30 млн., а за апартаменты в Нью-Йорке – свыше $10 млн. Впрочем, примеру россиян последуют и другие инвесторы, так как в настоящее время цены на недвижимость в США находятся на уровне середины 2003 г., что не может не привлекать повышенного внимания.

Сомнения остаются, но их все меньше

И хотя плохих новостей достаточно, однако за второй квартал появилось достаточно хороших новостей. Это свидетельствует о том, что в США появилась четкая тенденция к возрождению рынка недвижимости.

И хотя позитивные новости начинают преобладать над негативными, но пока что рано петь дифирамбы американскому рынку недвижимости. От поспешного оптимизма нас предостерегает прошлогодний опыт. Многим экспертам казалось, что к осени 2008 г. кризис в США почти преодолен. Но в сентябре рухнули крупные инвестиционные банки, и начался новый виток кризиса. Вероятность осеннего обвала и очередной волны кризиса не стоит исключать и в этом году. Но, как всегда, надеемся на лучшее.

Несбывшийся прогноз

Сначала о несбывшемся прогнозе. Экономисты прогнозировали, что в июне 2009 г. стоимость жилой недвижимости в Великобритании вырастит, хотя на самом деле она упала на 0,5%. Экспертов сбили с толку майские показатели, которые свидетельствовали о рекордном за последние семь лет повышении цен на 2,6%. Ситуация на рынке жилья Великобритании свидетельствует о том, что он еще не оправился от кризиса, поэтому подъемы могут сменяться спадами.

Впрочем, иногда действительность развивается по лучшему сценарию, чем прогнозы. Например, аналитики, опрошенные агентством Thomson Reuters, ожидали, что индикатор изменения объема незавершенных сделок по продаже жилья в США в мае останется на прежнем уровне. Но по информации Национальной ассоциации риэлторов (NAR) в мае он вырос на 0,1% по сравнению с апрелем. И хотя на первый взгляд эта цифра кажется небольшой, но в масштабах огромной экономики это довольно существенные показатели. Наверное, эксперты не учли, что американская экономика понемногу оправляется от кризиса.

Действующие прогнозы. США

А теперь приведем действующие прогнозы, касающиеся разных стран мира.

Президент консалтинговой компании Naroff Economic Advisors Inc. Джоэль Нарофф  заявил, что рынок недвижимости США восстанавливается от кризиса. Он основывает свой вывод на том, что объемы продаж вторичного жилья в июне выросли третий месяц подряд. Это происходит впервые с начала 2004 года, когда на рынке жилой недвижимости страны наблюдался бум. Кроме того, продажи вторичного жилья выросли на 3,6%, до годового уровня 4,89 млн. объектов (в мае объем продаж составил 4,72 млн. объектов).

Великобритания

Аудиторская компания PricewaterhouseCoopers опубликовала доклад, в котором подвергается сомнению мнение, что рынок недвижимости Великобритании восстанавливается от кризиса. По мнению аналитиков этой компании, цены могут на недвижимость могут продолжить свое падение и в следующем году. По их прогнозам стоимость британского жилья вернется на уровень 2008 года не ранее 2020 года. В 2015 году цены еще могут находиться ниже уровня, достигнутого в 2008-м.

По прогнозу Британского консорциума рителейров (BRC) до конца 2009 г. 15% британских магазинов останутся без арендаторов. В начале года этот показатель на главных торговых улицах Великобритании составлял 7%, а в июле – 12%. В некоторых районах страны уровень вакантности магазинов уже достигает отметки 40%. Самое большое количество магазинов, которые не могут найти арендаторов, находится в Гейтсхеде, Харвиче и Уокдене. Опустение магазинов в основном вызвано текущей рецессией и оттоком клиентов в торговые центры.

Болгария

В первом полугодии 2009 г. стоимость жилой недвижимости в Софии снизилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты агентства Colliers International Bulgaria прогнозируют, что сложная финансовая ситуация в стране и мире продолжит влиять на сектор недвижимости Софии и во II полугодии 2009 г. Многие девелоперы откладывают завершение своих проектов. Кроме того, не ожидается начала новых строек. Однако «фундаментальное здоровье» рынка жилья Болгарии и относительно благоприятные прогнозы относительно будущего экономики страны дают основание экспертам предполагать, что восстановление рынка жилой недвижимости Софии начнется уже в первом полугодии 2010 г.

Болгарские риэлторы прогнозируют, что при сохранении существующих темпов строительства количество возведенных объектов жилья в 2009 г. сократится на 25% по сравнению с прошлым годом. В Софии и Варне спад составит 32%, в Бургасе – 14%. Данные Национального статистического института Болгарии свидетельствуют, что если в 2008 г. ежеквартально строилось 5 тыс. объектов жилья, то в первом квартале 2009 г. – только 3,9 тыс.

Вице-председатель Союза владельцев курорта «Золотые пески» Койчо Койчев спрогнозировал, что неутешительные результаты текущего летнего сезона заставят болгарские гостиницы снизить цены на 30% в 2010 г. На данный момент около 20% болгарских гостиниц закрыты, а 60% ‑ пустуют. Если в 2008 г. доходы индустрии туризма Болгарии составили  €2,4 млрд., то в этом году прогнозируют их сокращение до  €1,9 млрд.

ОАЭ

Рейтинговое агентство Moody’s спрогнозировало, что спад на рынке недвижимости Дубая затянется до 2010 года, а его восстановление начнется не ранее ІІ квартала будущего года. На сегодняшний день восстановлению рынка мешает переизбыток предложения, уменьшение объемов кредитования и рост невыплат по займам. Однако в течение II полугодия оживлению рынка может поспособствовать три фактора: 1) летний период; 2) открытие метрополитена Дубая и самого высокого здания в мире – Burj Dubai; 3) возможное создание крупной группы компаний в сфере недвижимости, образованной такими гигантами, как Emaar и Dubai Holding Commercial Operations Group.

Дания

По прогнозам аналитиков Danske Bank, цены на жилую недвижимость в Дании снизятся за этот год на 12% в сравнении с прошлым годом. Данный спад станет рекордным за последние 50 лет. Предполагается, что в 2010 году цены сократятся еще на 4%, и, таким образом, их падение относительно пиковых показателей лета 2007 года составит 20%. В наибольшей степени будут затронуты муниципалитеты Кёге, Вордингборг, Рингстед, Хорнбек и Хёрсхольм. Схожие прогнозы дают и датские риэлторы: по мнению трети из них, цены на недвижимость в Дании снизятся по итогам текущего года на 10%.

Латвия

В начале 2009 г. одно из крупнейших агентств недвижимости Латвии Latio предположило, что к концу года средняя стоимость квадратного метра жилья в стране может опуститься до €200. На данный момент средняя цена типовой квартиры в Риге составляет порядка €508 за кв. м.

Председатель Совета присяжных судебных исполнителей Латвии Гинтерс Хмелевскис прогнозирует, что осенью и зимой 2009 г. цены на жилую недвижимость в Латвии продолжат падение. По его мнению, сейчас нет ни одной причины, по которой цены могли бы начать расти. Банки не кредитуют население, и граждане могут приобрести недвижимость только на личные средства. Доходы жителей при этом снижаются. В том случае, если доходы жителей не начнут расти, падения цен можно ожидать и весной будущего года.

Аналитики агентства Arco Real Estate предполагают, что рынок в скором времени достигнет дна. Они опираются на замедление темпов снижения цен: в марте стоимость недвижимости упала на 21,8%, в мае – 7,1%, а в июне – только на 3%.

Эстония

Местные эксперты сделали предположение, что рынок недвижимости Эстонии уже достиг дна. По словам руководителя компании Uus Maa Мика Суксдорфа количество сделок в Таллине во втором квартале выросло на 15% относительно первого (в сегменте квартир этот показатель по стране составил 20%). В то же время количество выставленных на продажу объектов снизилось, а цены при этом упали на 10%. Напомним, что в первом квартале падение цен составило 18% по сравнению с предыдущим. Уменьшение количества предложений и увеличения числа сделок, а также замедление темпов падения стоимости жилья позволили специалистам агентства предположить, что рынок недвижимости Эстонии уже достиг своего дна. Сейчас средняя цена типовой квартиры в спальных районах городов Эстонии варьируется от €639 до €894 за кв. м, а в центр ‑ €1,2 тыс.

Израиль

Согласно прогнозу президента Ассоциации застройщиков и подрядчиков Израиля Нисима Бублиля принятие Минфином страны и Комитетом по финансам Кнессета решения об увеличении государственных сборов за найм иностранных строителей в два раза отразится на стоимости типовой квартиры. В настоящее время размер сбора составляет 1,8 тыс. шекелей (€328). Принимая во внимание увеличение этой цифры вдвое и расходы на зарплату рабочего, каждый гастарбайтер будет обходиться нанявшей его компании в 12 тыс. шекелей (€2,1 тыс.) ежемесячно. В результате средняя стоимость квартиры в Израиле поднимется на 25 тыс. шекелей (€4,5 тыс.). Поэтому, по мнению г-на Бублиля, принятые решения приведут к росту цен и повредят покупателям.

Ждем

Итак, прогнозов хватает. Сбудутся ли они? Мы проследим за этим в наших следующих публикациях.

Крым

С 2000 до 2008 года рынок недвижимости Крыма рос настолько быстрыми темпами, что это усыпило бдительность девелоперов, инвесторов и конечных покупателей. Все они активно вкладывали средства в крымскую недвижимость, рассчитывая получить немалые прибыли.

Болезнь роста

Объем вводимого многоэтажного жилья на полуострове за 8 лет увеличился практически в три раза, достигнув в прошлом году 200 тыс. кв.м. Крымский загородный рынок прочно вышел на второе место (после киевского) в Украине. Если в киевском пригороде на разных этапах реализации находилось 140 организованных коттеджных городков, то в Крыму этот показатель составлял 52.

Наибольшую привлекательность сохраняла за собой узкая полоска Южного берега Крыма, где строилось около половины всей недвижимости (а коттеджных поселков – порядка 60% – 31 объект). Правда, наметилась тенденция к расширению географических границ коттеджной застройки – кроме ЮБК начали появляться поселки в районе Феодосии и Евпатории.

Но уже в начале 2008 г. некоторые строительные компании испытывали трудности с кредитованием. Начиная с октября прошлого года, последствия мирового финансово-экономического кризиса ощутили на себе практически все застройщики, поскольку кроме банковского финансирования своих проектов они утратили и финансирования со стороны конечных потребителей. Ведь последние перестали доверять даже крупным застройщикам, а также ждут дальнейшего снижение стоимости недешевой крымской недвижимости. Поэтому не исключен вариант, когда ряд застройщиков не смогут выполнять взятые на себя обязательства и фактически станут на грань банкротства. Поэтому приостановлено около 80% строек, а на остальных 20% строительство идет не на полную мощность.

Девелоперам пришлось пойти на серьезные уступки – снижение цен, гибкая система скидок (от 10% до 30%), различного рода программ рассрочек, возможности оплаты через замороженные средства на депозитном счете (если депозит находится в банке-партнере девелопера), расчеты по курсу НБУ.

Больше всего от кризиса пострадала недвижимость элит – и бизнес класса (падение стоимости от 30% до 50%). И хотя девелоперы пошли на большие дисконты, однако это ситуацию не изменило. Ведь в связи с невозможностью получить ипотечный кредит (слишком высокие ставки) платежеспособность граждан существенно уменьшилась, поэтому покупатели сконцентрировали свою активность в эконом-сегменте.

Высокие, а то и завышенные цены на крымскую недвижимость с октября 2008 года стабильно снижаются. Причем снижается не только стоимость домов, квартир и земельных участков, но и арендная плата. Снижение обусловлено еще тем фактором, что крымская недвижимость имеет четко выраженную рекреационную направленность. И если в мае этого года владельцы сдающейся в аренду недвижимости подняли цены на 10-15%, то уже в июне им пришлось пойти на дисконты. Ведь не оправдались прогнозы на то, что украинцы вследствие мирового финансово-экономического кризиса переориентируются с зарубежных курортов на отечественные. Как оказалось, кризис не заставил украинцев, уже привыкших отдыхать с комфортом, ехать в Крым с его низким сервисом и завышенными ценами. Курортный Крым проигрывает конкуренцию не только Египту и Эмиратам, но и ближайшим соседям – Турции и Болгарии. В итоге количество отдыхающих в Крыму в начале курортного сезона снизилось на 20%. Еще одним фактором, который опускает цены на аренду, является большое количество предложения. Поскольку продать жилье ныне очень сложно, то хозяева многих объектов сняли их с продажи до лучших времен, выбросив на рынок аренды. Поэтому спрос на арендуемое жилье значительно уступает предложению, из-за чего в мае около трети квартир пустовало.

По пессимистическим прогнозам падение арендной платы продолжиться. А вот по оптимистическим прогнозам стоимость аренды в разгар сезона вырастит на 10-15% (в отличие от 50% в прошлом году). Причем, из-за финансово-экономического кризиса состоялось переориентация клиентов из сегмента элитных апартаментов и гостиничных номеров на жилье эконом-класса. Доля жилья, сдаваемого в аренду частными лицами, составляет 70-80%.

Прогнозы

На украинском рынке недвижимости, а тем более – на крымском – растет отложенный спрос. Он усугубляется задержками в сдачи строящихся объектов, которые, скорее всего, будут сданы как минимум на год позже обещанных графиков. Скорее всего, в этом году цены на первичном и вторичном рынках недвижимости Крыма не коснутся дна. Ну а начало строительства новых масштабных проектов следует ожидать не раньше следующего, а то и вообще 2011 года. Соответственно, в лучшем случае они будут сдаваться в эксплуатацию уже в 2012-2013 гг.

Впрочем, увеличение отложенного спроса продиктовано не столько значительным уменьшением темпов строительства и перенесением сроков сдачи объектов, сколько выжидательной позицией покупателей. Покупатели не спешат покупать недвижимость, которая устойчиво падает в цене. Они откладывают покупку до появления первых признаков стабилизации цен – когда на протяжении хотя бы нескольких недель она зафиксируется на одном уровне. И если в Украине застройщики и риэлторы ожидают традиционного осеннего оживления спроса, то в крымских условиях это не всегда работает. Ввиду климатических условий крымская недвижимость (а она в основном – курортная) ориентирована на летний сезон, что существенно снижает интерес к ней в другие времена года. Поэтому не стоит преувеличивать ее инвестиционный потенциал, хотя он, безусловно, большой. Но инвестиции в крымскую недвижимость вряд ли принесут свои дивиденды в ближайшие годы. Поэтому на прибыль могут рассчитывать среднесрочные инвесторы, вкладывающие свои средства как минимум на 5 лет.

Правда, часть покупателей ориентируются на осень как время для покупки. Но если осенью стабилизация цен не состоится, то преобладающее большинство покупателей перенесут свои покупки на более поздний срок (кроме срочных покупок). Таким образом, прогнозировать в этом году оживления спроса на крымскую недвижимость не приходится. Хотя, не стоит слишком обольщаться насчет прогнозов. Как показал опыт докризисных прогнозов, они были слишком оптимистичны. Сейчас же, в разгар кризиса, наоборот, преобладают пессимистические прогнозы. Но как будет на самом деле – не знает никто. Поэтому не будем обольщаться насчет относительности прогнозов.

Роберт Киосаки

Еще несколько лет назад инвестирование в недвижимость почти в любой стране мира сулило неплохие дивиденды. Рынки недвижимости многих стран развивались настолько быстрыми темпами, что инвесторы терялись в выборе региона для вложений.

Вспоминая Маркса

Однако финансово-экономический кризис спутал все карты… По своему действию на сознание людей кризис напоминает теракты 11 сентября 2001 г. в США. Теракты показали шаткость и зыбкость понятия безопасности в современном мире, даже если это самая развитая страна. Финансово-экономический кризис, начавшийся в США в 2007 г., показал неустойчивость нынешней капиталистической системы. Естественно, речь не идет о необходимости пропаганды идей социализма. Просто, необходимо не забывать об «ахиллесовой пятке» капитализма – кризисе перепроизводства.

На первый взгляд ситуация совершенно понятна. Капиталистическая экономика развивается циклично, где бурный рост сменяется стагнацией, потом падением, потом стабилизацией, потом снова развитием. Как известно, двигателем как роста, так и падения экономики в целом или отдельных отраслей является инвестиционный (или спекулятивный) капитал. Высокая прибыльность того или иного сектора экономики привлекает туда крупных профессиональных инвесторов, которые «разогревают» рынок. Со временем, под влиянием рекламы в средствах массовой информации, туда устремляется большая масса непрофессиональных инвесторов, которых принято называть «толпой». Вбрасывая в рынок большие средства в надежде получить хорошие прибыли, толпа «перегревает» рынок. Когда на рынок приходит толпа, это является сигналом для инвесторов: пора подумать о том, как фиксировать прибыль и выводить свои активы из этого бизнеса. Профессиональные инвесторы продают свои активы, когда рынок находится на пике, в то время как толпа туда только устремляется. Но со временем развитие рынка замедляется и начинается спад. Напуганные спадом непрофессиональные инвесторы массово покидают рынок, чем вызывают его падение и даже обвал.

Эта схема изначально свойственна капитализму, и с завидной настойчивостью повторяется уже несколько столетий. Единственное, что в большинстве случаев кризисы перепроизводства носят локальный характер – они случаются в отдельной отрасли или же во всей экономики той или иной страны (в худшем случае региона). А вот мировые экономические кризисы случаются значительно реже. Как мы помним из уроков истории, последний глобальный кризис случился в 1929-1933 гг. Может быть то, что это было так давно, и сыграло злую шутку – мало кто предугадывал, что это может повториться именно сейчас.

Киосаки, ты не прав?

Впрочем, перейдем к рынку недвижимости.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, тоже имеет свои циклы – рост, стагнация, падение, стабилизация, снова рост.

Наблюдаемый в начале 2000-х рост цен на недвижимость практически во всех странах мира привлек в этот сегмент рынка большие инвестиционные ресурсы. Квартиры, дома и земля раскупались как горячие пирожки, а цена неуклонно росла вверх. Рост цен на протяжении нескольких лет закрепил в сознании обывателя клише, что рынок недвижимости такими бурными темпами будет развиваться и дальше еще не один год. Высокие прибыли на рынке недвижимости привлекли туда средства непрофессиональных инвесторов.

В этих экономических процессах существенную роль могут играть отдельные личности. Периодически на вершине успеха оказываются люди, чье мнение потом цитируется и тиражируется тысячи раз. На западе этих людей называют гуру. Таковым в последнее десятилетие ХХ века был Джордж Сорос, сумевший прославиться благодаря обвалу курса фунта стерлинга в сентябре 1992 г. Успех Сороса привлек внимание многих непрофессиональных инвесторов на рынок инвестиций.

А вот гуру начало 2000-х годов можно считать американского бизнесмена Роберта Киосаки. Его успешный опыт инвестирование на рынке недвижимости привлек внимание многих обывателей, которые бросились ему подражать. Под влиянием Киосаки американский рынок недвижимости активно развивался до начала кризиса в 2007 г. Напомним, что мировой финансово-экономический кризис начался с кризиса на рынке недвижимости США.

Впрочем, не стоит обвинять Киосаки в мировом кризисе – просто его идеи совпали с конъюнктурой рынка. Кстати, бизнесмен предупреждал о наступление глобального кризиса, хотя связывал это с невозможностью государства выполнять перед обществом раздутые социальные обязательства.

Помни о рисках

Значит ли это, что вложение в недвижимость в ближайшее время малоприбыльны, если не рисковые? Возможно, стоит обратить внимание на другие инвестиционные инструменты – банковские депозиты, рынок акций и драгоценных металлов?

С одной стороны рынок недвижимости зарекомендовал себя как очень прибыльный в условиях растущей экономики. Правда, в условиях падения он становится очень уж громоздким и нединамичным, поскольку изъять средства из рынка недвижимости при плохой конъюнктуре очень сложно. Согласитесь, что продать квартиру или дом во время кризиса значительно сложнее, чем изъять депозит в банке (хотя в украинских условиях последнее тоже может быть проблемным).

Нужно признать, что теперь инвестиции в недвижимость подвержены большим рискам, чем раньше. И рыночная конъюнктура вынуждает покинуть рынок недвижимости многих его участников, которые пришли туда со спекулятивной целью. Сейчас недвижимость, прежде всего, интересует конечных покупателей, которые рассматривают ее как средство решение своих жилищных вопросов.

Но это не значит, что все инвесторы раз и навсегда покинут рынок недвижимости. Естественно, отток инвесторов с этого рынка неизбежен. Но это не значит, что все люди, инвестировавшие в недвижимость, станут размещать деньги на банковских депозитах или в инвестфондах. Ведь в условиях кризиса эти инвестиционные механизмы тоже теряют свою привлекательность: депозит уступает темпам инфляции, а рынок акций тоже падает.

Есть ли смысл инвестировать в рынок недвижимости?

Естественно, есть. Правда, при этом нужно проявлять большую осмотрительность. Если раньше инвестиции в недвижимость многих стран приносили прибыль, то сейчас нужно проявлять большую избирательность. Ведь в одних странах рынки недвижимости показали достаточную устойчивость (как например, Германия), в то время как другие серьезно упали (Испания).

Возможно, не всегда стоит рисковать деньгами ради высокой прибыли. Скажем, можно приобрести изрядно подешевевшую недвижимость в Испании, но при этом не забывать о рисках дальнейшего снижения ее стоимости.

Иначе говоря, нынешнему инвестору в недвижимость стоить быть гораздо осмотрительней и профессиональней, чем раньше. Ведь рынок безжалостно расправляется с дилетантами. Поэтому основным правилом для любого инвестора должно стать «Помни о рисках».

Токио

Еще несколько лет практически все инвестиционные инструменты показывали превосходные результаты: стоимость акций, золота, нефти, недвижимости росла как на дрожжах. Но глобальный финансово-экономический кризис, стартовавший в США, сделал все эти инструменты не только рискованными, но и убыточными. В этих условиях особой актуальности набирает вопрос: куда вложить деньги, чтобы они как минимум сохранились, а как максимум – принесли прибыль?

В поисках ниш

Бытует шутка, что если в 1999 году модно было иметь мобильный телефон, то в 2009 – рабочий. Действительно, для многих людей найти работу, а тем более на докризисных условиях – дело нелегкое. Но кто сказал, что все просто у людей, которые имеют деньги. Ведь если раньше они могли без лишних опасений вложить их куда-то «в рост», то сейчас все выглядит так зыбко и шатко.

Человек, которому удалось снять депозит из украинского банка, вряд ли снова понесет туда деньги. Конечно, не все банки продемонстрировали уязвимость, но в целом доверие к банковскому сектору подорвано основательно. Для восстановления доверия к банкам необходимо несколько лет. Кроме того, есть риск, что процент по депозиту не перекроет инфляцию.

Вкладывать в фондовый рынок в момент его падения как минимум непредусмотрительно, а заверения некоторых аналитиков о касания «дна» пока что не подтверждаются на практике. Как известно, значительную долю портфеля инвестфондов составляют акции промышленных предприятий Украины (в иностранные компании отечественные инвестфонды вкладывать не могут). Но поскольку экспортнозависимые промпредприятия вряд ли в ближайшее время получат заказы из мировых рынков, то и рассчитывать на рост их активов не стоит.

Конечно, можно вложить в золото и другие драгоценные металлы, однако это специфический инвестиционный инструмент. Необходимо помнить, что стоимость доллара и золота зеркально противоположна: если курс доллара низкий, то цена золота растет, и наоборот. Не стоит забывать, что рынок ценных металлов в Украине еще не развит, и существует большая разница между ценой покупки и продажи.

Наиболее понятным и ощутимым вариантом инвестирования остается недвижимость. Недвижимость является функциональным активом – в нем можно жить или сдавать в аренду. И хотя последним временем стоимость недвижимость падает во многих странах мира, но для покупателей это не такие уж плохие новости – скорее наоборот. Ведь чем ниже упадут цены на недвижимость, тем меньше денег придется потратить на покупку.

Взгляд за границу

Несмотря на резкое удешевление жилья, покупатели не демонстрируют большой активности. Это отнюдь не значит, что в Украине незначительное число людей, желающих обзавестись недвижимостью. Их вполне достаточно, просто они ожидают дальнейшего падения цен, чтобы покупка недвижимости была как можно выгоднее. Естественно, в данных условиях речь идет, прежде всего, о вторичном рынке недвижимости, поскольку в ближайшее время можно рассчитывать только на немногие реализованные проекты новостроек.

Но стоит ли вкладывать в украинскую недвижимость в данный момент? Вряд ли, поскольку она не коснулась своего ценового «дна». Когда это произойдет – пока что неизвестно. По разным прогнозам украинский рынок недвижимости коснется своего ценового «дна» в достаточно растяжимом временном диапазоне – начиная с осени этого года и заканчивая концом 2010 года. Согласитесь, для покупателя нелегкая задача выбрать время приобретения жилья – сейчас или через полтора года.

По нашему мнению на ситуацию на рынке недвижимости стоит смотреть через призму развития финансово-экономического кризиса. Как известно, он стартовал в 2007 года с ипотечного кризиса в США, и осенью прошлого года «докатился» до Европы, и в том числе – Украины (т.е. с полуторагодовым «опозданием»). Сейчас экономический кризис в разгаре, и когда он нащупает «дно» ‑ никто не знает. Но, скорее всего рынок недвижимости Украины это сделает ориентировочно на полгода позже европейского. Почему? Потому что капиталоемкому рынку недвижимости не приходится рассчитывать на внешнее кредитование раньше, чем США и европейские страны начнут выходить из кризиса. А внутренних финансовых ресурсов Украины недостаточно для полноценного развития рынка недвижимости (особенно это касается «первички»).

Правда, на рынках недвижимости разных европейских стран мировой кризис отразился по-разному. Например, рынки недвижимости Финляндии и Германии оказались достаточно стабильными и привлекательными для жизни или инвестиций даже во время кризиса, поскольку в этих странах и сейчас можно купить недорогую недвижимость. А вот в некоторых областях Франции (например, Лазурном побережье) некоторые объекты элитной недвижимости даже подорожали. Как всегда, востребована недвижимость в Швейцарии, которая считается надежным убежищем от экономических потрясений. Феномен устойчивости выше перечисленных рынком объясняется тем, что в последние десятилетия в этих странах не было бурного роста цен на недвижимость, мощного развития ипотеки, государство принимало заградительные меры по отношению к спекулятивным сделкам с недвижимостью и ограничивало иностранные инвестиции в недвижимость. Относительной устойчивостью отличаются перенесшие за последние десятилетия кризис рынки недвижимости (Япония), а также рынки успешно бурно развивающихся последние десятилетия стран с большим населением (Китай и Индия).

Но в большинстве европейских стран рынки недвижимости не выдержали испытания мировым кризисом. Так значительно упали цены на недвижимость в Испании, меньше – в Великобритании. Начали падать цены и в странах Восточной Европы. В 2009 году в Польше прогнозируют падение цен на недвижимость в диапазоне 12-35%, в Словакии и Венгрии ‑ в диапазоне до 35%. На постсоветском пространстве больше всего пострадали Латвия и Казахстан.

Процесс снижения цен в сентябре 2008 г. начался и в Объединенных арабских эмиратах: с того времени цены в Дубае снизились в среднем на 25%, а отдельные объекты продаются даже вдвое дешевле. В Кувейте стоимость недвижимости за год упала на 72,6%. Меньше от кризиса пострадала Болгария, которая славится невысокими ценами – они упали только до 20% (по сравнению с пиковыми в начале 2008 г.).

Момент «дна»

Независимо от цели приобретения недвижимости (для жизни, отдыха или для инвестиций) покупатель пытается сделать это в момент минимальной стоимости объекта. Другое дело, что нащупать это пресловутое «дно» не всегда бывает просто. Больше шансов это сделать, если потенциальный покупатель непосредственно и регулярно мониторит рынок недвижимости, следя за минимальными ценовыми колебаниями. Если же в СМИ массово заговорят о том, что рынок коснулся «дна», это будет означать одно – момент наиболее выгодной покупки уже упущен.

По логике вещей, если рынок США раньше вошел в фазу падения, значит, он и раньше должен из нее выйти. Европейский рынок недвижимости «опаздывает» на полтора года. И хотя некоторые факторы говорят о том, что американская экономика коснулась «дна», но достаточно подтверждения этому нет. Тем не менее, можно предположить, что уже в этом году покупка недвижимости в США будет наиболее инвестиционно привлекательной. Другое дело, что ждать мгновенной выгоды от подобной инвестиции не стоит – скорее надо ориентироваться на 5 или даже 10-летний период. Кроме того, стоит учитывать различные обременения, которые имеет американская недвижимость.

Но для граждан Украины намного больший интерес представляет рынок недвижимости европейских стран (Болгарии, Кипра, Хорватии и т.д.), даже если придется обождать некоторое время, пока он коснется ценового «дна». Нам кажется, что инвестиции в европейскую недвижимость начнут приносить доход уже через 2-3 года после ее приобретения. Ну а пока что можно вкладывать в стабильные рынки недвижимости Германии, Финляндии и Швейцарии.

Впрочем, нужно понимать, что эти макроэкономические расчеты иногда не работают на уровне микроэкономики. Ведь недвижимость, это не стандартный, а уникальный продукт. Поэтому в любых странах есть как дорогие, так и дешевые объекты. А значит, не стоит ограничивать себя в выборе стран, ориентируясь только на стоимость недвижимости. Если потенциальный покупатель хочет приобрести недвижимость для себя, то для его более важны другие факторы – менталитет местных жителей, законодательство, налоги.