Роберт Киосаки

Еще несколько лет назад инвестирование в недвижимость почти в любой стране мира сулило неплохие дивиденды. Рынки недвижимости многих стран развивались настолько быстрыми темпами, что инвесторы терялись в выборе региона для вложений.

Вспоминая Маркса

Однако финансово-экономический кризис спутал все карты… По своему действию на сознание людей кризис напоминает теракты 11 сентября 2001 г. в США. Теракты показали шаткость и зыбкость понятия безопасности в современном мире, даже если это самая развитая страна. Финансово-экономический кризис, начавшийся в США в 2007 г., показал неустойчивость нынешней капиталистической системы. Естественно, речь не идет о необходимости пропаганды идей социализма. Просто, необходимо не забывать об «ахиллесовой пятке» капитализма – кризисе перепроизводства.

На первый взгляд ситуация совершенно понятна. Капиталистическая экономика развивается циклично, где бурный рост сменяется стагнацией, потом падением, потом стабилизацией, потом снова развитием. Как известно, двигателем как роста, так и падения экономики в целом или отдельных отраслей является инвестиционный (или спекулятивный) капитал. Высокая прибыльность того или иного сектора экономики привлекает туда крупных профессиональных инвесторов, которые «разогревают» рынок. Со временем, под влиянием рекламы в средствах массовой информации, туда устремляется большая масса непрофессиональных инвесторов, которых принято называть «толпой». Вбрасывая в рынок большие средства в надежде получить хорошие прибыли, толпа «перегревает» рынок. Когда на рынок приходит толпа, это является сигналом для инвесторов: пора подумать о том, как фиксировать прибыль и выводить свои активы из этого бизнеса. Профессиональные инвесторы продают свои активы, когда рынок находится на пике, в то время как толпа туда только устремляется. Но со временем развитие рынка замедляется и начинается спад. Напуганные спадом непрофессиональные инвесторы массово покидают рынок, чем вызывают его падение и даже обвал.

Эта схема изначально свойственна капитализму, и с завидной настойчивостью повторяется уже несколько столетий. Единственное, что в большинстве случаев кризисы перепроизводства носят локальный характер – они случаются в отдельной отрасли или же во всей экономики той или иной страны (в худшем случае региона). А вот мировые экономические кризисы случаются значительно реже. Как мы помним из уроков истории, последний глобальный кризис случился в 1929-1933 гг. Может быть то, что это было так давно, и сыграло злую шутку – мало кто предугадывал, что это может повториться именно сейчас.

Киосаки, ты не прав?

Впрочем, перейдем к рынку недвижимости.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, тоже имеет свои циклы – рост, стагнация, падение, стабилизация, снова рост.

Наблюдаемый в начале 2000-х рост цен на недвижимость практически во всех странах мира привлек в этот сегмент рынка большие инвестиционные ресурсы. Квартиры, дома и земля раскупались как горячие пирожки, а цена неуклонно росла вверх. Рост цен на протяжении нескольких лет закрепил в сознании обывателя клише, что рынок недвижимости такими бурными темпами будет развиваться и дальше еще не один год. Высокие прибыли на рынке недвижимости привлекли туда средства непрофессиональных инвесторов.

В этих экономических процессах существенную роль могут играть отдельные личности. Периодически на вершине успеха оказываются люди, чье мнение потом цитируется и тиражируется тысячи раз. На западе этих людей называют гуру. Таковым в последнее десятилетие ХХ века был Джордж Сорос, сумевший прославиться благодаря обвалу курса фунта стерлинга в сентябре 1992 г. Успех Сороса привлек внимание многих непрофессиональных инвесторов на рынок инвестиций.

А вот гуру начало 2000-х годов можно считать американского бизнесмена Роберта Киосаки. Его успешный опыт инвестирование на рынке недвижимости привлек внимание многих обывателей, которые бросились ему подражать. Под влиянием Киосаки американский рынок недвижимости активно развивался до начала кризиса в 2007 г. Напомним, что мировой финансово-экономический кризис начался с кризиса на рынке недвижимости США.

Впрочем, не стоит обвинять Киосаки в мировом кризисе – просто его идеи совпали с конъюнктурой рынка. Кстати, бизнесмен предупреждал о наступление глобального кризиса, хотя связывал это с невозможностью государства выполнять перед обществом раздутые социальные обязательства.

Помни о рисках

Значит ли это, что вложение в недвижимость в ближайшее время малоприбыльны, если не рисковые? Возможно, стоит обратить внимание на другие инвестиционные инструменты – банковские депозиты, рынок акций и драгоценных металлов?

С одной стороны рынок недвижимости зарекомендовал себя как очень прибыльный в условиях растущей экономики. Правда, в условиях падения он становится очень уж громоздким и нединамичным, поскольку изъять средства из рынка недвижимости при плохой конъюнктуре очень сложно. Согласитесь, что продать квартиру или дом во время кризиса значительно сложнее, чем изъять депозит в банке (хотя в украинских условиях последнее тоже может быть проблемным).

Нужно признать, что теперь инвестиции в недвижимость подвержены большим рискам, чем раньше. И рыночная конъюнктура вынуждает покинуть рынок недвижимости многих его участников, которые пришли туда со спекулятивной целью. Сейчас недвижимость, прежде всего, интересует конечных покупателей, которые рассматривают ее как средство решение своих жилищных вопросов.

Но это не значит, что все инвесторы раз и навсегда покинут рынок недвижимости. Естественно, отток инвесторов с этого рынка неизбежен. Но это не значит, что все люди, инвестировавшие в недвижимость, станут размещать деньги на банковских депозитах или в инвестфондах. Ведь в условиях кризиса эти инвестиционные механизмы тоже теряют свою привлекательность: депозит уступает темпам инфляции, а рынок акций тоже падает.

Есть ли смысл инвестировать в рынок недвижимости?

Естественно, есть. Правда, при этом нужно проявлять большую осмотрительность. Если раньше инвестиции в недвижимость многих стран приносили прибыль, то сейчас нужно проявлять большую избирательность. Ведь в одних странах рынки недвижимости показали достаточную устойчивость (как например, Германия), в то время как другие серьезно упали (Испания).

Возможно, не всегда стоит рисковать деньгами ради высокой прибыли. Скажем, можно приобрести изрядно подешевевшую недвижимость в Испании, но при этом не забывать о рисках дальнейшего снижения ее стоимости.

Иначе говоря, нынешнему инвестору в недвижимость стоить быть гораздо осмотрительней и профессиональней, чем раньше. Ведь рынок безжалостно расправляется с дилетантами. Поэтому основным правилом для любого инвестора должно стать «Помни о рисках».