Саввас Пастеллис, Cybarco PLC

Традиционно покупка недвижимости на Кипре является популярным способом инвестирования для украинских граждан. Поэтому неудивительно, что все больше кипрских девелоперов приходят в Украину. Вот и сейчас украинское представительство открывает компания Cybarco. О ситуации с кипрской недвижимостью мы общались c главой департамента по Восточной Европе Cybarco PLC Саввас Пастеллис и главой украинского представительства компании Екатериной Никитиной.

Есть мнение, что мировой финансовый кризис еще не коснулся Кипра, т.е. возможно ухудшения ситуации на острове. А Вы как считаете?

Саввас Пастеллис: Прежде всего, не стоит забывать, что это не локальный финансовый кризис Украины или Кипра, а мировой. И хотя не мы создали кризис, но остаемся от него зависимыми. В последние несколько недель поступают хорошие сигналы из Соединенных Штатов Америки и Европы, которые свидетельствуют о том, что экономики этих стран достигли дна кризиса.

Что касается Кипра, то это единственная страна ЕС, которая в этом непростом году показала прирост ВВП. Но мы не можем сказать, что у нас все безоблачно. Ведь среди международных инвесторов на Кипре ключевую роль играли выходцы из Великобритании, которая сейчас находится в глубоком кризисе. И это, безусловно, может оказывать влияния на сегменты бизнеса, которые завязаны на английских инвесторах. Поэтому некоторые девелоперы могут оказаться перед финансовыми проблемами, которые они будут решать с помощью снижения цены на свои объекты недвижимости. Но это может коснуться только отдельных проектов в некоторых районах Кипра.

А насколько представлены украинские покупатели на Кипре?

Екатерина Никитина: Традиционно на кипрском рынке недвижимости доминировали английские покупатели. Но за последнее десятилетие на нем широко представлены и россияне. Именно представители этих двух стран совершают более 90% покупок кипрской недвижимости. А вот покупатели других стран занимают очень незначительный процент. Кроме того, очень часто продажи осуществляются не напрямую физическим лицом, а через компанию, которая зарегистрирована на Кипре. Особенно это касается дорогостоящей недвижимости, которая приобретается с целью дальнейшей сдачи в аренду. Достаточно большое количество холдинговых компаний, расположенных на Кипре, имеют украинские корни.

Не планирует ли Sybarco тоже снизить цены, чтобы стимулировать спрос среди покупателей?

Саввас Пастеллис: Наша компания чувствует себя достаточно уверено, поэтому мы не собираемся снижать цены на свои объекты. Более того, во время кризиса мы начинаем два больших проекта. Мы уверены, что это очень хорошие проекты, поэтому не предвидим проблем при их строительстве. Имея 100%-ное банковское финансирование этих проектов, у нас нет необходимости привлекать средства частных инвесторов. И хотя мы будем строить независимо от того, будут продажи  объектов в этих проектах или нет, мы уверены в высоком уровне продаж в этих уникальных проектах.

Мы понимаем, что многие потенциальные покупатели ожидают снижения стоимости недвижимости. Но по нашим расчетам на серьезное снижение цен на Кипре рассчитывать не стоит. Действительно, сейчас в некоторых районах Кипра, как например, в Ларнаке и Фамагусте наблюдается снижение цен. Но вот в наиболее космополитичном городе Кипра – Лимассоле, наблюдается обратная тенденция – цены немного выросли.

Почему даже в кризисное время на Кипре наблюдается рост цен?

Саввас Пастеллис: Кипрская недвижимость пользуется популярностью даже в кризисное время, и на это есть несколько причин. Во-первых, Кипр – очень маленькая страна, поэтому ограничено предложение качественных проектов в хороших местах. Поэтому если в Испании осуществляется порядка 300 тысяч покупок недвижимости, то на маленьком Кипре – лишь 5-6 тысяч. Но рынок недвижимости острова достаточно стабилен.

Во-вторых, кипрские банки показали высокий уровень надежности и ликвидности, сохранив доступное кредитование как для девелоперов, так и для покупателей. Поэтому сейчас на острове ипотечное кредитование осуществляется по ставке до 5% в евро и долларах США. Согласитесь, что это значительно отличается от процентных ставок в Украине, которые в гривне составляют 26%, в долларах США 21%, и в евро – 16%. Неудивительно, что поток клиентов из Украины (как и из России) на Кипр существенно не снизился. И хотя количество покупок уменьшилось, но это не привело к снижению цен, а, наоборот – к их росту.

Екатерина Никитина: Приобретение недвижимости на Кипре – это достаточно выгодная возможность для средне- и долгосрочного инвестирования. Это безопасное и спокойное место в евроэкономике, которое отдаляет от Украины всего лишь три часа прямого рейса авиа перелета. Очевидным преимуществом Кипра является длительный теплый сезон – до 340 дней в году, в то время как в Болгарии он составляет всего лишь 4 месяца. Поэтому на Кипре выгоднее инвестировать в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду. Кроме того, между киприотами и русскоговорящими существует определенное взаимопонимание, поэтому украинцы достаточно комфортно чувствуют себя на острове.

Можно ли сказать, что в результате кризиса в одних сегментах рынка недвижимости спрос увеличился, а в других, наоборот, упал?

Саввас Пастеллис: Во время кризиса динамика спроса в отдельных сегментах не изменилась. Ведь для каждого сегмента есть свой покупатель.  А вот поведение покупателя в процессе сделки меняется. Перед тем, как принять решение, они очень осторожно и взвешенно все обдумывают. Потенциальный покупатель хочет быть полностью уверен в выгодности покупки, иначе он ее не совершает. Если есть такая уверенность, то вопрос цены объекта играет меньшую роль. Сейчас покупатели также ожидают от девелоперов специальных предложений, бонусов, дополнительных преимуществ и услуг.

Изменилось ли соотношение покупателей-инвесторов, и покупателей, которые приобретают недвижимость для собственного проживания?

Саввас Пастеллис: Прежде всего, необходимо видеть разницу между инвестором и конечным покупателем. Для покупателя-инвестора важны две возможности: кредитования и сдача в аренду с гарантированным уровнем дохода. А вот для конечного покупателя важно, насколько характеристики дома соответствуют его потребностям (размер спальни, близость к школе, ресторану и т.д.).

Я бы не сказал, что для украинцев приобретение кипрской недвижимости является инвестированием в чистом значении этого термина. Дело в том, что сегодняшняя нестабильная экономическая ситуация в Украине (шаткость курса национальной валюты, проблемы с возвратом депозитов и т.п.), а также полная непрогнозированность на будущее вынуждает людей диверсифицировать свои риски. Одним из способов такой диверсификации является поиск стран, куда можно вывести капиталы для сохранения. Одним из наиболее привлекательных направлений движения украинских капиталов является экономика Кипра. Кипр является одной из немногих стран ЕС, куда украинцы могут получить визы по упрощенной системе. Ну а в случае приобретения недвижимости они могут определенное время жить на острове. Покупка недвижимости на Кипре – одна из немногих альтернатив для размещения своего капитала. Хотя существует вероятность, что собственники недвижимости приедут жить на Кипр. Ведь Кипр – это отличное место для жизни.

Не секрет, что одной из причин популярности Кипра являлось то, что это была оффшорная зона. Насколько снизилась привлекательность острова после того, как он перестал быть оффшором?

Саввас Пастеллис: На самом деле никаких существенных изменений не произошло. Просто кипрские компании стали именоваться иностранными, а в остальном их статус сохранился. Кипр сохраняет свою привлекательность благодаря надежности и стабильности своей банковской системы, а также низкому налогообложению при продаже недвижимости – 10%. Вступление Кипра в Евросоюз существенно не ограничило движение капитала на острове. Более того, вступление в ЕС сильно повлияло на рост стоимости кипрской недвижимости.

Какими Вы видите максимально эффективные маркетинговые решения в условиях снижения покупательской активности?

Екатерина Никитина: Открывая украинское представительство Sybarco, прежде всего, планируем заявить о себе как о солидной компании. Ведь покупка недвижимости за рубежом – это достаточно серьезное решение, поэтому оно принимается не за один час. Потенциальные клиенты не будут смотреть недвижимость тех компаний, которым они не доверяют. Потому главной задачей для компании является не снижение цены на объекты недвижимости, а налаживание доверительных отношений с потенциальными либо существующими клиентами. Мы стараемся предоставить максимальный сервис и максимум дополнительных преимуществ, чтобы наш клиент был доволен. Ведь лучшая реклама – это довольный клиент, который потом приводит своих друзей, родственников и партнеров по бизнесу.

Александра Кротова, Pafilia Property Developers Ltd

Мировой финансово-экономический кризис в той или иной мере затронул рынки недвижимости всех стран мира. Не стала исключением и недвижимость Кипра. Об оценке ситуации на острове и видении дальнейшей перспективы мы расспрашивали у главы украинского представительства Pafilia Property Developers Ltd Александры Кротовой.

- Каким образом экономический кризис отразился на рынке недвижимости Кипра?

- В результате мирового кризиса происходит существенное перераспределение спроса на рынке недвижимости Кипра. Если раньше львиную долю продаж составлял сегмент эконом и бизнес-класса, то сейчас 80% продаж осуществляется в премиум сегменте.

Очень сильно упала в цене (до 40-45%) недвижимость, возраст которой составляет от 5 до 15 лет. И это не удивительно, ведь эти объекты были построены по старым технологиям и стандартам, с небольшой инфраструктурой. Сейчас для покупателя неинтересны те жилые комплексы, где очень маленькие внутренние площади апартаментов и домов с небольшими бассейнами (а тем более, если бассейны пленочные, а не сделанные из мозаики или плитки).

За последние пять лет, когда рынок недвижимости Кипра развивался очень интенсивно, начали использовать новые строительные технологии, а также новшества в элементах архитектуры и дизайна, в наполнении инфраструктуры. Поэтому новые комплексы, где использованы очень хорошие отделочные материалы, качественная сантехника, достойного уровня встроенная мебель, присутствуют собственные открытые и закрытые бассейны с подогреваемой водой, есть развитая инфраструктура (рестораны, тренажерные залы, СПА), на сегодняшний день очень востребованы. По мнению международных экспертов, современные комплексы длительное время будут сохранять свою привлекательность для покупателей.

Но, несмотря на мировой кризис, Кипр остается привлекательным с точки зрения доступности недвижимости, процедуры ее приобретения, получения ипотечного кредита и т.д. На Кипре настолько высок уровень жизни, а уровень безработицы настолько низок, что туда на заработки съезжаются не только с Греции, но и с других стран Евросоюза. Там достаточно серьезные программы социальной защиты всех слоев населения, поэтому неудивительно, что там нет ни одного зафиксированного бомжа, а уровень преступности самый низкий в Евросоюзе. На острове практически отсутствуют наркотики, а игорный бизнес под запретом (он разрешен на территории турецкой части – на Северном Кипре).

Среди недостатков острова можно считать скалистость острова и небольшие зеленные массивы, поэтому количество уникальных земельных участков там ограничено. Наша компания имеет много земельных участков в разных частях острова, поэтому еще на несколько десятков лет покупателям есть, где покупать недвижимость. Но не так много недвижимости в уникальных местах, особенно на первой береговой линии, поэтому она всегда будут в цене. Но ведь кризис коснулся всех сегментов рынка, в том числе и элитного жилья.

- Не планируете снижать цены, чтобы сохранить количество продаж на том же уровне?

- Мы не демпингуем по нескольким причинам. Во-первых, сократилось количество сделок, но не уменьшились денежные потоки. Ведь если раньше мы продавали несколько небольших объектов, то сейчас достаточно продать один большой, чтобы выйти на те же финансовые показатели. Во-вторых, нам однозначно лучше переждать кризис, смирившись с уменьшением спроса, чем снижать цены и даже демпинговать. Ведь от снижения цен на недвижимость премиум-уровня в будущем могут пострадать наши покупатели и репутация компании. Ведь достойный уровень сервиса такой недвижимости обходится достаточно дорого. Если мы сейчас продадим дешевле, то в будущем вынуждены будем повышать плату за квадратные метры и коммунальные услуги. Это будет несправедливо и не совсем честно по отношению к нашим клиентам, совершившим покупку в этом комплексе.

Другое дело, что мы достаточно лояльны к покупателю, который требует каких-то дополнительных нефинансовых преимуществ (установка кондиционера, дополнительная меблировка квартиры, ландшафтный дизайн). Но на подобные уступки мы шли и год, и два назад.

- В украинских условиях снижения спроса на недвижимость привело к тому, что преобладающее количество объектов были заморожены на той или иной стадии строительства. Ведь инвестирование со стороны граждан строящихся объектов играло такую же значительную роль, как и банковское кредитование. А как обстоят дела на Кипре?

- Все наши проекты мы продолжаем строить. Например, наши флагманские проекты (Minthis Hills, Elysia Park) возводятся в рамках тех договоренностей, которые были подписаны с клиентами. Если и будут какие-то задержки в строительстве, то в тех рамках, которые оговорены в договоре – не больше двух месяцев.

Ситуация с недостроями, которая возникла в Украине, на Кипре невозможна по нескольким причинам. Во-первых, кипрская схема девелопмента существенно отличается от украинской. Мы не строим проект за счет средств конечных потребителей. Купив участок земли, и разработав проект, мы ищем финансового партнера, соинвестора, которым традиционно выступает один из ключевых банков Кипра или Греции. Поэтому даже если большая часть единиц в рамках проекта будет не продана, мы его достроим и сдадим за счет своих и банковских средств.

Другое дело, что наша стратегия относительно ценовой политике на рынке может поменяться, поскольку у нас есть финансовый запас гибкости. Во-вторых, все кипрские банки практически не пострадали от финансового кризиса. Ведь свое финансовое могущество банки сформировали до 2004 года, когда Кипр был оффшорной зоной. Поэтому банки не вступали в те «токсичные игры», в которые играли большинство финансово-инвестиционных структур Европы и Америки.

- Но условия к заемщикам ужесточились?

- Естественно. Так в части банков максимальный срок кредитования снизился с 40 до 30 лет. Банкиры требуют, чтобы максимальная сумма ежемесячных выплат по кредиту составляла не более 30-40% от совокупного месячного дохода (раньше допускалось 50%). Кроме того, они тщательно проверяют финансовые документы тех людей, которые хотят получить ипотеку.

А вот сами кредитные ставки практически не выросли, а в некоторых случаях даже уменьшились. И хотя интерес банков вырос (если он раньше составлял около 1,5-2%, то на сегодняшний день от 3 до 5%), но совокупная ежемесячная процентная ставка осталась практически та же. Это произошло в первую очередь благодаря сильному падению labor (на швейцарский франк он сейчас составляет 0,4%). Например, в Альфа-банке процентная ставка составляет 3,5% по кредиту в швейцарских франках, плюс 0,4% (labor), итого – 3,9% годовых. В каком украинском банке вы найдете подобные процентные ставки?

- Но во время кризиса, наверное, и эти проценты не всем по плечу?

- Мы не стараемся любыми способами продать недвижимость покупателю. Ведь если потом у клиента возникнут трудности с погашением кредита, это создаст головную боль не только ему лично, но и компании. Ведь при предоставлении банком кредита гарантом клиента выступает компания. Поэтому мы много проводим времени с клиентами, обсуждаем их финансовое положение, подсчитываем размер ежемесячных выплат, чтобы он сам принял решение о возможности или невозможности участия в сделке. Если мы видим и чувствуем, что клиенту будет финансово накладно обеспечить сделку, мы советуем отложить ее до того времени, когда он накопит нужную сумму. У нас было несколько случаев, когда сделки были отложены, а через некоторое время люди к этому возвращались, скопив определенное количество денег.

- Какие маркетинговые решения сейчас наиболее эффективны?

- Экономический кризис учит людей быть более сконцентрированными и осторожными при принятии решения о покупке недвижимости. Поэтому сейчас такие традиционные маркетинговые шаги, как участие в выставках, активная рекламная кампания в прессе и наружная реклама, не настолько эффективны как раньше. На сегодняшний день самым правильным источником поступления клиентов однозначно являются личные контакты. Люди приходят к нам, как правило, по рекомендации своих друзей, которым доверяют. Это особенно важно, учитывая то, что нашей целевой аудиторией является ограниченное количество людей на территории Украины.

Тем не менее, мы не отказываемся от внешней маркетинговой активности – рекламируемся в деловой прессе, используем возможности наружной рекламы, берем участие в выставках. Во-первых, это показывает, что компания стабильна и занимает прочные позиции на рынке. Во-вторых, у нас всегда есть чем поделиться с потенциальными покупателями. Но финальная стадия принятия решения о покупке недвижимости принимается только благодаря личным контактам.

- Как Вы охарактеризуете портрет украинского покупателя недвижимости на Кипре?

- В результате кризиса произошли изменения среди мотивации покупателей. Если до конца 2008 г. около 70% клиентов приобретали недвижимость с целью сохранения денег или ее дальнейшей перепродажи, то сейчас порядка 65% клиентов покупают для собственного проживания.

Как правило, это семейные люди, которые думают о будущем своих детей. Они хотят, чтобы дети были гражданами мира, а не какой-то отдельно взятой страны. Это ничуть не умаляет их национальной принадлежности, но они хотят, чтобы у детей был европейский взгляд на вещи, и, наверное – европейское будущее. Поэтому огромное количество людей запрашивают информацию, которая напрямую не связана со строительством наших объектов – об образовании, медицинском обслуживание, общественных и религиозных организаций.

- Где предпочитают селиться украинцы?

- Если россияне облюбовали Лимасол, то украинцы больше селятся на западе острова – города Пафос, Полис, Лачи.

- Как относится местное население к украинцам?

- Киприоты – очень радушные люди, поэтому хорошо относятся к иностранцам, в том числе и к украинцам. Если человек имеет гарантированный доход на территории своей страны, а на остров приехал провести некоторое время, то к нему относятся очень хорошо. Ну а если он приехал для нелегального заработка (право на трудоустройство на острове имеют только граждане Евросоюза, а получить кипрский паспорт достаточно тяжело), то вряд ли он может рассчитывать на хорошее отношение к себе. В любой стране не любят иждивенцев и нелегальных иммигрантов. На хорошее отношение не стоит рассчитывать и людям, которые хамят и неуважительно ведут себя на острове.

- Насколько рискованно приобретать недвижимость на Северном Кипре?

- Конечно, каждый взрослый человек сам волен выбирать, где ему приобретать недвижимость. Но при этом необходимо отдавать себе отчет, что сделки с недвижимостью на Северном Кипре опасны. Ведь на сегодняшний день Северный Кипр является непризнанной республикой (его признала только Турция). Поэтому с точки зрения международного законодательства депортированные оттуда греки-киприоты продолжают оставаться собственниками земли, хотя они сейчас там и не живут. Большинство собственников земли эмигрировали в Великобританию и в Северную Африку. Эмигрировавшие греки-киприоты не готовы продавать свою землю. В британских и других судах лежит более 3 тыс. исков против новых собственников, которые построили или купили построенные на их земельных участках дома. Конечно, если покупатель доверяет юристам, которые досконально изучили все юридические тонкости истории приобретаемого участка земли, он может купить недвижимость.

Но еще раз повторяю – на сегодняшний день сделки с недвижимостью на северной части Кипра очень рискованны, поэтому наша компания ими не занимается. Мы полагаем, что гораздо лучше приобрести участок в той части острова, которая является членом Евросоюза. Ведь ни в одной средиземноморской стране Европы нет такого преимущества, как на Кипре – при покупке недвижимости от 300 тысяч евро каждый покупатель имеет право получить постоянный вид на жительство.