Мария Коноваленко, Mitropa Ukraine

В рамках серии интервью о зарубежной недвижимости в этот раз за экспертным мнением мы обратились к директору ООО МИТРОПА ЮКРЕЙН Марии Коноваленко.

-  Насколько меньше украинцы стали покупать жилье за рубежом?

- С начала 2009 года спрос на зарубежную недвижимость сократился более, чем на 50%. Основными причинами падения спроса на зарубежную курортную недвижимость, как и в других сегментах рынка жилья, стало падение покупательной способности украинцев. Дача на море за рубежом всегда была третьим или четвертым жильем для состоятельных покупателей, большинство из которых в нынешних реалиях уже не готовы потратить сотни тысяч долларов на подобное излишество. Потенциальные клиенты зачастую вынуждены сегодня спасать свой бизнес, избавляться от «зависших» отечественных активов, а кроме того они ждут возвращения бывшего уровня доходов, стабилизации банковской системы и мировой экономики, выборов и т.п. Также многие из тех, кто не прочь покрыть отдых семьи летом сдачей в аренду своей зарубежной резиденции на курорте в остальное время (по большому выиграв лишь на последующей продажи своей недвижимости) сегодня продолжают выжидать «дна» падения цен. А когда будет это «дно» никто однозначно сказать не может. Хотя присутствовавшее еще год назад соотношение преобладающих мотивов у сегодняшних реальных покупателей морских резиденций за рубежом сохранилось:  90% из них собираются сдавать купленную недвижимость в аренду, а в последующем заработать на росте цен и только 10% покупают заморские резиденции в виде дачи для постоянного места отдыха семьи. Дополнительным бонусом у покупателей европейской морской недвижимости сейчас становится свободное перемещение по Европе, которое немаловажно в свете ужесточения правил выдачи виз украинцам посольствами стран-членов ЕС. Ведь покупка заморских резиденций в этих странах дает право получения шенгенской мультивизы на 180 дней в году, как для собственника, так и для всей его семьи.

С другой стороны, кризис сегодня напрочь отбил желание у украинцев инвестировать во что-то строящееся. Отечественные клиенты в нынешних реалиях готовы покупать только готовые объекты, которые, как говорится, можно увидеть и потрогать. На действующие стройки заморских курортов украинцев теперь не привлечешь даже сверх дешевой ценой объекта. Основной причиной подобного отношения является то, что в стране сейчас многие стройки заморожены и неизвестно когда и чем это закончится. Кроме того, в отличие от прошлого года реальные покупатели начали отдавать предпочтение вторичному рынку, а не уже веденным в эксплуатацию апартаментам, поскольку именно в нише б/у жилья во многих странах предлагаются самые значительные скидки (до 60% от стоимости объекта).

- Какой сегмент жилой зарубежной недвижимости сегодня наиболее интересен для украинских инвесторов?

- Наиболее интересными на данный момент являются недорогие квартиры на море или в крупных городах. Например, часто покупают в Барселоне квартиры около 50 кв.м. в районах приближенных к центру по цене от 150 000 евро. Или же кто любит море, покупают готовые квартиры около 100 кв.м. по цене до 250 000 евро. Есть предложения по студиям до 50кв.м. и цене до 100 000 евро.

Все чаще покупают дешевую недвижимость за рубежом с целью получения визы.

Недвижимость премиум-класса все также пользуется спросом, и цены на нее не падают. Таких покупателей всегда было немного, но и объектов не масса. Так что спрос и предложение в принципе сбалансированы.

- Украинцы ориентированы на недвижимость в Европе. А насколько в будущем возможен их интерес к азиатским рынкам? Например, хорошие темпы развития демонстрирует рынок Таиланда, которым сейчас активно интересуются россияне.

- Украинцы долго принимают решение «куда же лучше вложить деньги», сомневаются в выгодности покупки, соизмеряют затраты по поездке, содержанию, временные затраты. Как правило, покупают для семьи, и часто ездят на свои дачи у моря с маленькими детьми, родителями. Поэтому выбирают что-то поближе: Болгария, Турция, Испания, Италия, Франция, Монако, Черногория, Хорватия. Я не думаю, что появится массовый спрос на недвижимость в Азии.

- А готовы ли украинцы покупать за рубежом земельные участки?

- Сейчас никто не хочет покупать стройку! Особенно на фоне замороженных строек в Украине!

- Какие преимущества получает инвестор зарубежных объектов жилой недвижимости?

- Свободное перемещение по Европе, мультивизы для собственника и всей его семьи, диверсификация инвестиционных рисков, выгодное и надежное вложение денег.

- Что можно ожидать на рынке зарубежной недвижимости в 2010 году?

- В 2010 году ждем выборы и стабилизацию на Украине, чтобы бизнесмены перешли из состояния выживания в состояние инвестиций. Что касается рынка зарубежной недвижимости, то Франция и Германия уже официально вышли из кризиса. Снижения цен скорей всего уже больше не будет. Но и роста тоже не следует ожидать.

- Какие оптимальные маркетинговые шаги сегодня может осуществить компания, чтобы эффективно продавать зарубежную недвижимость в Украине?

- Реклама!

Ярослава Чапко, Knight Frank

Неопределенная ситуация на украинском рынке недвижимости увеличивает интерес к зарубежной недвижимости. Но ситуация в разных странах неодинаковая, поэтому мы попросили ее разъяснить генерального директора украинского представительства компании Knight Frank Ярославу Чапко.

- Насколько сильно упал со стороны украинцев спрос на объекты жилой и коммерческой недвижимости за рубежом?

Интерес украинских покупателей к приобретению зарубежных объектов, безусловно, присутствует, однако, необходимо четко разделять сегменты коммерческой и жилой недвижимости. В коммерческом сегменте в Европе украинцы никогда не были основными покупателями. Да, конечно, украинские компании приобретают объекты за рубежом, однако, это единичные сделки. Кроме того, отечественный рынок недвижимости сегодня куда более понятен и интересен украинцам, как с точки зрения  его потенциала в долгосрочной перспективе, так и доходности.

Жилая же недвижимость за рубежом вызывает все больший и больший интерес украинских граждан. Сегодня география приобретений соотечественников достаточно широкая. Приоритетность той или иной страны определяется, прежде всего, сегментом жилья. Если ранее многие обеспеченные украинцы были ориентированы на приобретения на Кипре, то сегодня предпочтения потребителей значительно сместились в сторону европейских столиц и Лазурного побережья. Большим спросом сегодня пользуется жилая недвижимость в Лондоне, на юге Франции, Италии, в горах Швейцарии.

В сегменте эконом и бизнес жилья несомненными лидерами по-прежнему остаются Болгария, Турция, Египет. Застройщики до кризиса вывели на рынок существенное количество интересных проектов в этих странах, которые по ценовым параметрам были куда привлекательнее многих украинских новостроев.

- Насколько сейчас востребовано жилье эконом-класса?

За рубежом? Если говорить о спросе в первой половине 2009 года, то можно сказать, что практически не было востребовано. Сейчас этот рынок начал понемногу оживать. Наши покупатели очень осторожно стали относиться к недостроям, учитывая печальный опыт развития отечественного рынка недвижимости. С осени девелоперы предлагают покупателям льготные условия для приобретения. Построенные же объекты предлагаются по достаточно привлекательным ценам. В 2010 году этот рынок начнет постепенно набирать обороты.

- Украинцы более ориентированы на недвижимость в Европе. А насколько в будущем возможен их интерес к азиатским рынкам или недвижимости Америки?

Украинцев привлекает недвижимость в тех странах, которые находятся относительно недалеко – не более 2-3 часа авиаперелета. Интерес к приобретению в Азии заметен, однако, пока объемы приобретений несущественны. Во-первых, это связано с длительностью перелета. Немногие наши граждане готовы лететь по 9-10 часов, чтобы провести неделю-другую отдыха в собственном доме на побережье азиатских стран. Во-вторых, климатические условия значительно отличаются от украинских, что ограничивает круг потенциальных покупателей.

Тем не менее,  такая страна как Таиланд имеет очень хороший потенциал роста курортной недвижимости, и до кризиса интерес к стране тех же россиян рос очень быстрыми темпами.  В Таиланде,  несмотря на кризис, продолжается масштабное строительство курортных комплексов и частных вилл. Учитывая ценовые параметры предлагаемой недвижимости и постоянно растущие потоки украинских отдыхающих в эту страну, можно прогнозировать, что интерес соотечественников к приобретениям в Таиланде будет постепенно расти.

Рынок США интересен сегодня своими ценовыми предложениями. Кризис обусловил предложение престижных вилл и апартаментов по достаточно низким ценам (40-60% от уровня 2008 года). Если говорить о географии приобретений, то можно отметить спрос на апартаменты в мегаполисах (например, в  Нью Йорке) и на недвижимость на побережье (Майами, Флорида).

Страны Латинской Америки для наших граждан значительно менее интересны. До 2009 года интерес граждан СНГ был сосредоточен в основном на приобретениях в Доминиканской республике.  Там предлагались преимущественно апартаменты класса бизнес и ниже на побережье. Ценовые параметры жилья были сравнимы с предложениями в Европейских странах. Значительная удаленность страны, отсутствие прямого сообщения между странами, высокие цены и незначительные туристические потоки по сравнению со странными Европы, обусловливают невысокий интерес к этому рынку.

Вы несколько раз упомянули о большей активности российских покупателей в сравнении с украинскими…

Да действительно, российские граждане более активны в приобретении зарубежной недвижимости. Это объясняется, во-первых, большей численностью населения, более высокими доходами граждан РФ по сравнению с украинцами.

Во-вторых, запредельные цены на недвижимость в России, которые мы все наблюдали до кризиса, обусловили потоки российского капитала в другие страны, которые предлагали выгодные капиталовложения в жилье, приемлемые цены и хорошее качество курортных объектов.

В-третьих, могу сказать, что россияне легче принимают решения и идут на риск приобретения недвижимости за рубежом. Кстати, рынок Крыма для Россиян также является приобретением за границей. А они по-прежнему составляют около 30% покупателей крымской курортной недвижимости.

Украинцы более консервативны в своих решениях о приобретении жилья, они долго обдумывают, анализируют варианты. Хотя если говорить о географии интересов, то здесь мы практически полностью совпадаем с россиянами.

- Как часто наши граждане готовы покупать подешевевшую недвижимость в Испании?

Испанский рынок сегодня предлагает много привлекательных объектов, но для многих украинцев этот рынок сегодня закрыт из-за проблем с получением шенгенских виз. Поэтому, при либерализации визового режима, вполне можно прогнозировать потоки украинского капитала в эту страну. В России Испания занимает третью позицию в рейтинге популярных направлений бизнес-класса после Болгарии и Германии. Дешевое предложение, как на побережье, так и в крупных городах, а также возможность получения вида на жительство, стимулируют постоянно растущий спрос на объекты. Учитывая большое количество российских и украинских мигрантов в стране, думаю, что Испания имеет все шансы удержаться в пятерке лидеров.

- Насколько привлекательна для украинцев покупка земельных участков за рубежом?

В нашей практике был только один запрос на приобретение участка земли в Италии, где будущий покупатель собирался построить виллу. Рынок сегодня предлагает большое количество уже построенных и обустроенных объектов, как на побережье, так и в середине материка, начиная от апартаментов до роскошных вил и замков с виноградниками. Поэтому запросы на приобретение земли единичны.

- Какие преимущества получает инвестор зарубежных объектов жилой недвижимости?

Курортная недвижимость приобретается как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду и получения рентного дохода. В любом случае, недвижимость стоит рассматривать как долгосрочную инвестицию, которая никогда не обесценится.

- Падение спроса на недвижимость на внутреннем рынке во многом обусловлена фактическим прекращением ипотечного кредитования, ведь около 70% сделок осуществлялось с помощью заемных средств. Насколько проблемы с ипотекой сказались на возможности украинцев приобрести зарубежную недвижимость?

Ипотечный кризис затронул не только Украину, пострадали практически все страны. Украинцам и ранее не так просто было получить кредит под приобретение недвижимости в зарубежном банке, а сегодня об этом вообще говорить не стоит. Украинские банки не кредитуют приобретение жилой недвижимости за рубежом. Если приобретается жилье на первичном рынке, украинцы могут воспользоваться кредитными программами не банков, а самих девелоперов, которые предлагают рассрочку платежей.

- Какие тенденции в развитии рынка зарубежной недвижимости вы ожидаете в 2010 году?

Тенденции абсолютно разнонаправленные, в зависимости от класса недвижимости и страны. Например, если говорить об элитной недвижимости, то, несмотря на кризис, в 2009 году стоимость элитной недвижимости на Лазурном берегу особо не снижалась. Более того, в первом полугодии в Монако цены продолжали свой стабильный рост. Сейчас можно уже встретить интересные предложения на юге Франции и Италии по разумным ценам. В 2010 году рынок еще покажет определенную коррекцию, но она не окажет сильного влияния, которое могло бы привести к повальному обвалу цен.

А вот цены на элитное жилье в Лондоне вряд ли будут падать, поскольку там предложение небольшое. Учитывая, что европейские капиталы постепенно начали перетекать в финансовые столицы, это подогрело спрос на жилую недвижимость столицы Великобритании. Поэтому ожидать снижения цен не стоит – наоборот уже начался их рост в пределах 0,2-0,5% в квартал.

В сегменте эконом жилья большого оживления в 2010 году вряд ли стоит ожидать. Ситуация со строительством жилья практически во всех странах сложная, поэтому многое будет зависеть от того, насколько девелоперы будут готовы достраивать свои объекты. Инвестиции в строящиеся объекты – это уже пройденный этап. Спрос на эконом объекты возможен при условии, что объект построен, введен в эксплуатацию и предлагается по привлекательной цене.

Страны, в которых курортная отрасль приносит значительные поступления в казну, сегодня направляют все усилия на стимулирование развитие туризма и курортной инфраструктуры. Кстати, туроператоры сыграли на руку девелоперам, оставив стоимость отдыха за рубежом на докризисном уровне. Это заставило многих туристов задуматься о приобретении какой-то доходной недвижимости по приемлемой цене.

- Какие страны выйдут из кризиса раньше?

Рынок жилья очень сильно зависит от общеэкономической ситуации в стране. Мне кажется, что рынок жилья оживет в первую очередь в таких европейских странах, как Великобритания, Германия, Франция, Швейцария, Италия, где падение рынка было не таким значительным. Предложения жилья в крупных европейских столицах достаточно ограничено, поэтому рост цен – только вопрос времени. Мне кажется, что уже к концу следующего года мы будем наблюдать рост цен в этих странах.

- На какие оптимальные маркетинговые шаги могут сегодня рассчитывать компании, чтобы эффективно продавать зарубежную недвижимость в Украине?

Компании в основном используют рассрочку платежа, скидки и бонусы. Но основное маркетинговое мероприятие, которое они могут предложить в условиях кризиса – это завершенный качественный объект.

Альпер Апайдин, ADV Propertues International

Украинцы уже давно освоились на курортах Турции. Насколько турецкая недвижимость может быть привлекательной с точки зрения инвестиций или для проживания? Об этом мы расспросили у владельца и управляющего директора компании Advantage Properties International (API) Альпера Апайдина, директора Тайтуса Виджескары и директора по маркетингу Юлии Алешиной.

Тайтус Виджескара, ADV Properties International

Юлия Алешина, ADV Properties International

Насколько мировой экономический кризис коснулся турецкого рынка недвижимости?
Альпер Апайдин: Мировой кризис не привел к обвалу рынка недвижимости Турции, хотя и не мог не оказать негативного влияния. Так если раньше темпы роста цен составляли 20% в год, то в этом году они замедлятся до 5%.
В чем причина устойчивости турецкого рынка недвижимости?
Альпер Апайдин: Основанием устойчивости рынка недвижимости в любой стране является прочность банковской системы и доступность ипотеки в кризисный период. Поскольку турецкие банки опирались на внутренние ресурсы и не были завязаны на американских кредитах, то кризис в США не привел к проблемам в банковской сфере. Ипотечные кредиты как выдавались, так и продолжают выдаваться. Еще одним фактором, который сказался на прочности ипотечной системы, это то, что в Турции кредиты иностранным гражданам стали выдавать только с 2007 года. Банки не выдавали кредитов иностранцам свыше 70% от суммы сделки.
С какими банками сотрудничает Ваша компания? Какие условия для заемщика предлагают финансовые учреждения?
Тайтус Виджескара: Advantage Properties International сотрудничает с двумя банками – французским BNP Paribas и турецким Deniz bank. Но если клиент найдет иной банк, который готов выдать ему ипотечный кредит, то никаких проблем с покупкой нашей недвижимости не возникает.
Почему мы сотрудничаем с двумя банками? С одной стороны, казалось бы, намного выгоднее получить ипотечный кредит у Paribas, поскольку там процент по займу на 20 лет составляет 6,8%, тогда как у Deniz он значительно выше – 10,8%. Но дело в том, что условия для получения кредита у французского банка значительно жестче, чем у турецкого, поэтому некоторым клиентам отказывают. После этого клиент идет в Deniz, где практически каждый может рассчитывать на кредитные средства. Deniz мы используем как подстраховку для клиентов, которым отказал французский банк. Однако это не стоит расценивать, что турецкий банк раздает кредиты налево и направо, тщательно не проверяя документы, которые свидетельствуют о платежеспособности клиента. Пакет документов для получения кредита в обоих банках идентичен. Одним из интересных условий получения кредита является требование, чтобы потенциальный покупатель не работал на государство.
Почему такая большая разница по кредитным ставкам во французском и турецком банках?
Тайтус Виджескара: Турецкий банк для кредитования использует недешевые собственные средства или средства дочерней компании. А вот ставка французского банка, имеющего доступ к более дешевым ресурсам, в значительной мере зависит от колебания Euribor. К тому же европейская система кредитования достаточно отработанная, поэтому и условия для инвесторов они предлагают лучшие, чем турецкие банки.
Юлия Алешина: Должна отметить, что наши соотечественники больше рассчитывают не на ипотечный кредит, а предпочитают сразу расплачиваться наличными.
Почему Ваша компания решила выйти на украинский рынок?
Альпер Апайдин: Если раньше мы специализировались на работе с британскими инвесторами, то в этом году вышли на российский, а сейчас – и на украинский рынок недвижимости. Получив достаточно много запросов на приобретение недвижимости в России, мы предполагаем аналогичную ситуацию и в Украине. Более того, для украинских граждан существуют упрощенная процедура покупки недвижимости. Украинские граждане могут приобретать недвижимость в Турции на свое имя, т.е. ограничений на покупку недвижимости нет. Кроме того, если россиянам для покупки недвижимости необходимо получение полугодичного вида на жительство, то для украинцев такого требования нет.
Интересно заметить, что если раньше практически все российские покупатели приобретали недвижимость для проживания, то сейчас набирает силу другая тенденция – покупка с целью инвестирования.
Чем интересна турецкая недвижимость для украинцев?
Альпер Апайдин: Во-первых, это стабильность рынка недвижимости, его предсказуемость. Во-вторых, цена квадратного метра значительно ниже по сравнению с Испанией, Францией и очень популярной среди славян Болгарией.
Юлия Алешина: Кроме того, как в отношении России, так и Украины большую роль играет фактор осведомленности потенциальных покупателей. Например, географически удаленная от нас Бразилия – достаточно перспективная страна для инвестиций, но преобладающее большинство потенциальных инвесторов знают о ней только понаслышке как о родине карнавала. А вот Турция – соседняя с Украиной страна. Многие знают, как там приятно отдыхать, какие там замечательные пляжи. Поэтому потенциальный покупатель с большим доверием относится к турецкой недвижимости, поскольку практически в любой момент может сесть в самолет и через несколько часов увидеть объекты.
Насколько часто турки покупают недвижимость Вашей компании?
Тайтус Виджескара: Прежде чем создать нашу инвестиционную модель, мы оцениваем ряд факторов. В первую очередь, мы стараемся предположить, насколько популярен этот объект среди туристов – как местных инвесторов, так и иностранных. Около 70-80% жилья нашей компании раскупается иностранными инвесторами. Мы этому рады, поскольку приток туристов повышает стоимость недвижимости.
Кроме иностранных туристов мы также рассчитываем на активную покупательскую позицию самих турков. Ведь в Турции огромный внутренний спрос на жилую недвижимость. Кто-то улучшает свои жилищные условия, кто-то покупает недвижимость, потому что выросли дети и/или они обзаводятся своими семьями и т.п. Кроме того турки, как и украинцы, любят покупать второе жилье. В нашем проекте в Стамбуле основной спрос на перепродажу апартаментов наблюдался именно среди местного населения.
Собираетесь ли компания заниматься непосредственно украинской недвижимостью?
Альпер Апайдин: Мы рассматриваем возможность продажи недвижимости в других странах. Одним из самых перспективных направлений мы считаем Францию и Англию. Сейчас мы также обсуждаем несколько сделок с гражданами Украины.
Каким образом вы будете находить в Украине клиентов?
Юлия Алешина: Участием в выставках, проведением тематических семинаров и другими мероприятиями. Кстати, мы очень признательны нашему основному партнеру в Украине – компании DEC, которая помогает нам организовывать как тематические семинары, так и принимать участие в выставках.
В каких сегментах рынка недвижимости предпочитает работать Ваша компания? И какие из них считаете наиболее привлекательные с точки зрения инвестирования?
Тайтус Виджескара: Мы работаем во всех сегментах. У нас достаточно большой спектр объектов как в сегменте недорогих апартаментов от 45 тыс. евро, так и виллы класса люкс стоимостью 1 млн. евро. Географически мы охватываем практически всю турецкую Ривьеру – Анталийское побережье, Стамбул, излюбленное место европейских туристов – Бодрум. С точки зрения получения дохода и прироста капитала наиболее перспективны низкий и средний ценовой сегмент.

Наталья Полякова, KENNEN GmbH

Мировой экономический кризис коснулся рынков недвижимости практически всех стран. Но если одни рынки недвижимости основательно рухнули, то на других ощущается относительная стабильность (хотя активность и упала). О ситуации на рынке недвижимости Германии мы расспросили директора компании KENNEN GmbH Наталью Полякову.

‑ Как сильно упал спрос на зарубежные объекты, в том числе в Германии?

‑ Одна из положительных сторон  мирового финансового кризиса – это то, с какой скоростью он обрушил  рынки с искусственно завышенными ценами на недвижимость. Как пример можно рассматривать Лондон, Москву, Киев, некоторые области  Испании, Болгарии,  Кипра и, конечно же, США.

Несмотря на кризис, недвижимость в Берлине не только не падает  в цене, а продолжает расти. Кризис только немного приостановил темп этого роста.  Если в 2007 году цены выросли на 17 %, то в 2008 – только на 10%. Можно сказать, что кризис даже спровоцировал ажиотаж на покупку недвижимости.  Ведь нет лучшего способа обеспечить свою старость. Это своего рода «пенсионная страховка».  Теперь это не акции, не  депозиты в банках, не инвестиционные фонды.  Теперь это «кирпичное золото»- собственная недвижимость.  Теперь квартира – это не просто крыша над головой, а товар, причем самый ликвидный. Средства, вложенные в недвижимость, не только увеличиваются с каждым годом из-за естественного роста цен на квартиры, а еще и приносят постоянный доход от сдачи в аренду. За первую половину 2009 г. арендные ставки в Берлине выросли на 10 %. Для стабильной Европы это существенный рост.

‑ Какие сегменты рынка недвижимости Германии наиболее привлекательны для инвесторов из Украины?

‑ Очень сложно однозначно ответить на этот вопрос. У каждого клиента свои приоритеты и разные возможности. Практически невозможно выделить некий востребованный сегмент рынка. Востребованы все сегменты! Причем есть недвижимость на любой вкус и любой бюджет. Берлин в этом смысле уникальный город. Он совместил в себе высокое качество жилья и доступные цены. Многие покупают недвижимость в Восточном Берлине, который очень активно развивается. В Западном Берлине цены от 1800 евро за кв. метр. Много строится новых домов (уже класса «люкс» с полной современной отделкой) по 4500-6000 евро за кв.м. Есть возможность также оформить ипотечный кредит под 4,36% годовых.  Еще один путь выгодно вложить сбережения – покупка квартиры с арендатором.  С первого же дня такая квартира приносит Вам от 4 до 7% годовых. И это без дополнительных затрат на ремонт, без уплаты коммунальных услуг (их оплачивает арендатор). Такие квартиры на 30% дешевле, чем пустые.

‑ Какие тенденции в развитии рынка германской недвижимости вы ожидаете в 2009 -2010 годах?

‑ Цены на недвижимость в Берлине растут, и эта тенденция сохранится. Они должны постепенно сравняться с ценами в других европейских столицах (Париж – 8000 евро за кв.м., Мадрид – 6000 евро, Рим – 7000 евро). Те, кто купил недвижимость в Берлине в прошлом году, уже заработал от 10% до 30 %  прибыли.

‑ Какие преимущества современный покупатель может получить, инвестируя в объекты в ФРГ?

‑ Нужно ли говорить о стабильности? О том, что Германия – самая богатая страна в Европе? Ведь  30% самых богатых людей Европы живут в Германии, преимущественно в Берлине и Мюнхене. Важно учесть, что недвижимость в Германии продается с землей. Т.е. купив даже самую маленькую квартиру, Вы становитесь собственником земли в Германии. Причем неважно – является покупатель физическим лицом, юридическим лицом, иностранцем или гражданином Германии. Для инвесторов нет вообще никаких ограничений.

‑ На что инвесторам стоит обратить внимание при покупке недвижимости в Германии?

‑ Как это не печально, но такой бизнес как торговля недвижимостью, очень быстро обрастает всякого рода аферистами. В Германии маклерская деятельность требует обязательной государственной лицензии. Поэтому не стесняйтесь требовать лицензию у всех, кто предлагает Вам приобрести недвижимость в Германии. Вы можете также требовать выписку из Торгового реестра, где указано, когда была создана компания, каков ее уставной капитал, кто директор, какого рода деятельность она может вести и т.д. Иногда под пышными и пафосными названиями скрываются банальные жулики, которые ничем не отвечают, и Вы можете просто потерять свои деньги. Особенно внимательно нужно относиться к интернет-сайтам и прочим рекламам, где фирмы декларируют низкие комиссионные или продажу объектов вообще без комиссионных.

‑ Есть ли какие-то преференции людям, которые приобретают недвижимость в Германии (виза и т.п.)?

‑ С июля 2008 г. владельцы недвижимости в Германии на основании выписки из Земельной книги о праве собственности на землю получают полугодовую туристическую мульти визу на 90 дней. При этом не нужны дополнительные приглашения, брони отеля и прочие гарантий.

При организации собственного бизнеса открываются дополнительные перспективы. Налог на прибыль снижен с 25% до 15 %, учредителем компании может быть любой иностранец. Инвестиционная деятельность всячески приветствуется. Это и есть бизнес иммиграция – получение вида на жительство, а через 8 лет гражданства ФРГ.

‑ Какие планы у Вас на украинском рынке?

‑ Мы стараемся давать максимальное количество информации о процедуре покупки недвижимости (статьи, выставки, интервью). Мы очень благодарны нашим клиентам,  которые дали высокую оценку нашей деятельности и рекомендуют компанию  KENNEN GmbH друзьям, родственникам, партнерам, коллегам и просто желающим приобрести недвижимость в Берлине.

‑ Какова специфика украинских покупателей?

‑ Нам очень нравится работать с украинскими покупателями. Они принимают решение обдумано и достаточно быстро. Украинский покупатель заметно отличается от других своим хозяйственным подходом к вопросу приобретения недвижимости. Именно эта черта максимально приближает его к немецкому покупателю. Украинский покупатель практически всегда начинает делать ремонт, стараясь воплотить свои желания. В то же время немецкий покупатель предпочитает ремонт эконом-варианта.

Саввас Пастеллис, Cybarco PLC

Традиционно покупка недвижимости на Кипре является популярным способом инвестирования для украинских граждан. Поэтому неудивительно, что все больше кипрских девелоперов приходят в Украину. Вот и сейчас украинское представительство открывает компания Cybarco. О ситуации с кипрской недвижимостью мы общались c главой департамента по Восточной Европе Cybarco PLC Саввас Пастеллис и главой украинского представительства компании Екатериной Никитиной.

Есть мнение, что мировой финансовый кризис еще не коснулся Кипра, т.е. возможно ухудшения ситуации на острове. А Вы как считаете?

Саввас Пастеллис: Прежде всего, не стоит забывать, что это не локальный финансовый кризис Украины или Кипра, а мировой. И хотя не мы создали кризис, но остаемся от него зависимыми. В последние несколько недель поступают хорошие сигналы из Соединенных Штатов Америки и Европы, которые свидетельствуют о том, что экономики этих стран достигли дна кризиса.

Что касается Кипра, то это единственная страна ЕС, которая в этом непростом году показала прирост ВВП. Но мы не можем сказать, что у нас все безоблачно. Ведь среди международных инвесторов на Кипре ключевую роль играли выходцы из Великобритании, которая сейчас находится в глубоком кризисе. И это, безусловно, может оказывать влияния на сегменты бизнеса, которые завязаны на английских инвесторах. Поэтому некоторые девелоперы могут оказаться перед финансовыми проблемами, которые они будут решать с помощью снижения цены на свои объекты недвижимости. Но это может коснуться только отдельных проектов в некоторых районах Кипра.

А насколько представлены украинские покупатели на Кипре?

Екатерина Никитина: Традиционно на кипрском рынке недвижимости доминировали английские покупатели. Но за последнее десятилетие на нем широко представлены и россияне. Именно представители этих двух стран совершают более 90% покупок кипрской недвижимости. А вот покупатели других стран занимают очень незначительный процент. Кроме того, очень часто продажи осуществляются не напрямую физическим лицом, а через компанию, которая зарегистрирована на Кипре. Особенно это касается дорогостоящей недвижимости, которая приобретается с целью дальнейшей сдачи в аренду. Достаточно большое количество холдинговых компаний, расположенных на Кипре, имеют украинские корни.

Не планирует ли Sybarco тоже снизить цены, чтобы стимулировать спрос среди покупателей?

Саввас Пастеллис: Наша компания чувствует себя достаточно уверено, поэтому мы не собираемся снижать цены на свои объекты. Более того, во время кризиса мы начинаем два больших проекта. Мы уверены, что это очень хорошие проекты, поэтому не предвидим проблем при их строительстве. Имея 100%-ное банковское финансирование этих проектов, у нас нет необходимости привлекать средства частных инвесторов. И хотя мы будем строить независимо от того, будут продажи  объектов в этих проектах или нет, мы уверены в высоком уровне продаж в этих уникальных проектах.

Мы понимаем, что многие потенциальные покупатели ожидают снижения стоимости недвижимости. Но по нашим расчетам на серьезное снижение цен на Кипре рассчитывать не стоит. Действительно, сейчас в некоторых районах Кипра, как например, в Ларнаке и Фамагусте наблюдается снижение цен. Но вот в наиболее космополитичном городе Кипра – Лимассоле, наблюдается обратная тенденция – цены немного выросли.

Почему даже в кризисное время на Кипре наблюдается рост цен?

Саввас Пастеллис: Кипрская недвижимость пользуется популярностью даже в кризисное время, и на это есть несколько причин. Во-первых, Кипр – очень маленькая страна, поэтому ограничено предложение качественных проектов в хороших местах. Поэтому если в Испании осуществляется порядка 300 тысяч покупок недвижимости, то на маленьком Кипре – лишь 5-6 тысяч. Но рынок недвижимости острова достаточно стабилен.

Во-вторых, кипрские банки показали высокий уровень надежности и ликвидности, сохранив доступное кредитование как для девелоперов, так и для покупателей. Поэтому сейчас на острове ипотечное кредитование осуществляется по ставке до 5% в евро и долларах США. Согласитесь, что это значительно отличается от процентных ставок в Украине, которые в гривне составляют 26%, в долларах США 21%, и в евро – 16%. Неудивительно, что поток клиентов из Украины (как и из России) на Кипр существенно не снизился. И хотя количество покупок уменьшилось, но это не привело к снижению цен, а, наоборот – к их росту.

Екатерина Никитина: Приобретение недвижимости на Кипре – это достаточно выгодная возможность для средне- и долгосрочного инвестирования. Это безопасное и спокойное место в евроэкономике, которое отдаляет от Украины всего лишь три часа прямого рейса авиа перелета. Очевидным преимуществом Кипра является длительный теплый сезон – до 340 дней в году, в то время как в Болгарии он составляет всего лишь 4 месяца. Поэтому на Кипре выгоднее инвестировать в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду. Кроме того, между киприотами и русскоговорящими существует определенное взаимопонимание, поэтому украинцы достаточно комфортно чувствуют себя на острове.

Можно ли сказать, что в результате кризиса в одних сегментах рынка недвижимости спрос увеличился, а в других, наоборот, упал?

Саввас Пастеллис: Во время кризиса динамика спроса в отдельных сегментах не изменилась. Ведь для каждого сегмента есть свой покупатель.  А вот поведение покупателя в процессе сделки меняется. Перед тем, как принять решение, они очень осторожно и взвешенно все обдумывают. Потенциальный покупатель хочет быть полностью уверен в выгодности покупки, иначе он ее не совершает. Если есть такая уверенность, то вопрос цены объекта играет меньшую роль. Сейчас покупатели также ожидают от девелоперов специальных предложений, бонусов, дополнительных преимуществ и услуг.

Изменилось ли соотношение покупателей-инвесторов, и покупателей, которые приобретают недвижимость для собственного проживания?

Саввас Пастеллис: Прежде всего, необходимо видеть разницу между инвестором и конечным покупателем. Для покупателя-инвестора важны две возможности: кредитования и сдача в аренду с гарантированным уровнем дохода. А вот для конечного покупателя важно, насколько характеристики дома соответствуют его потребностям (размер спальни, близость к школе, ресторану и т.д.).

Я бы не сказал, что для украинцев приобретение кипрской недвижимости является инвестированием в чистом значении этого термина. Дело в том, что сегодняшняя нестабильная экономическая ситуация в Украине (шаткость курса национальной валюты, проблемы с возвратом депозитов и т.п.), а также полная непрогнозированность на будущее вынуждает людей диверсифицировать свои риски. Одним из способов такой диверсификации является поиск стран, куда можно вывести капиталы для сохранения. Одним из наиболее привлекательных направлений движения украинских капиталов является экономика Кипра. Кипр является одной из немногих стран ЕС, куда украинцы могут получить визы по упрощенной системе. Ну а в случае приобретения недвижимости они могут определенное время жить на острове. Покупка недвижимости на Кипре – одна из немногих альтернатив для размещения своего капитала. Хотя существует вероятность, что собственники недвижимости приедут жить на Кипр. Ведь Кипр – это отличное место для жизни.

Не секрет, что одной из причин популярности Кипра являлось то, что это была оффшорная зона. Насколько снизилась привлекательность острова после того, как он перестал быть оффшором?

Саввас Пастеллис: На самом деле никаких существенных изменений не произошло. Просто кипрские компании стали именоваться иностранными, а в остальном их статус сохранился. Кипр сохраняет свою привлекательность благодаря надежности и стабильности своей банковской системы, а также низкому налогообложению при продаже недвижимости – 10%. Вступление Кипра в Евросоюз существенно не ограничило движение капитала на острове. Более того, вступление в ЕС сильно повлияло на рост стоимости кипрской недвижимости.

Какими Вы видите максимально эффективные маркетинговые решения в условиях снижения покупательской активности?

Екатерина Никитина: Открывая украинское представительство Sybarco, прежде всего, планируем заявить о себе как о солидной компании. Ведь покупка недвижимости за рубежом – это достаточно серьезное решение, поэтому оно принимается не за один час. Потенциальные клиенты не будут смотреть недвижимость тех компаний, которым они не доверяют. Потому главной задачей для компании является не снижение цены на объекты недвижимости, а налаживание доверительных отношений с потенциальными либо существующими клиентами. Мы стараемся предоставить максимальный сервис и максимум дополнительных преимуществ, чтобы наш клиент был доволен. Ведь лучшая реклама – это довольный клиент, который потом приводит своих друзей, родственников и партнеров по бизнесу.

Александра Кротова, Pafilia Property Developers Ltd

Мировой финансово-экономический кризис в той или иной мере затронул рынки недвижимости всех стран мира. Не стала исключением и недвижимость Кипра. Об оценке ситуации на острове и видении дальнейшей перспективы мы расспрашивали у главы украинского представительства Pafilia Property Developers Ltd Александры Кротовой.

- Каким образом экономический кризис отразился на рынке недвижимости Кипра?

- В результате мирового кризиса происходит существенное перераспределение спроса на рынке недвижимости Кипра. Если раньше львиную долю продаж составлял сегмент эконом и бизнес-класса, то сейчас 80% продаж осуществляется в премиум сегменте.

Очень сильно упала в цене (до 40-45%) недвижимость, возраст которой составляет от 5 до 15 лет. И это не удивительно, ведь эти объекты были построены по старым технологиям и стандартам, с небольшой инфраструктурой. Сейчас для покупателя неинтересны те жилые комплексы, где очень маленькие внутренние площади апартаментов и домов с небольшими бассейнами (а тем более, если бассейны пленочные, а не сделанные из мозаики или плитки).

За последние пять лет, когда рынок недвижимости Кипра развивался очень интенсивно, начали использовать новые строительные технологии, а также новшества в элементах архитектуры и дизайна, в наполнении инфраструктуры. Поэтому новые комплексы, где использованы очень хорошие отделочные материалы, качественная сантехника, достойного уровня встроенная мебель, присутствуют собственные открытые и закрытые бассейны с подогреваемой водой, есть развитая инфраструктура (рестораны, тренажерные залы, СПА), на сегодняшний день очень востребованы. По мнению международных экспертов, современные комплексы длительное время будут сохранять свою привлекательность для покупателей.

Но, несмотря на мировой кризис, Кипр остается привлекательным с точки зрения доступности недвижимости, процедуры ее приобретения, получения ипотечного кредита и т.д. На Кипре настолько высок уровень жизни, а уровень безработицы настолько низок, что туда на заработки съезжаются не только с Греции, но и с других стран Евросоюза. Там достаточно серьезные программы социальной защиты всех слоев населения, поэтому неудивительно, что там нет ни одного зафиксированного бомжа, а уровень преступности самый низкий в Евросоюзе. На острове практически отсутствуют наркотики, а игорный бизнес под запретом (он разрешен на территории турецкой части – на Северном Кипре).

Среди недостатков острова можно считать скалистость острова и небольшие зеленные массивы, поэтому количество уникальных земельных участков там ограничено. Наша компания имеет много земельных участков в разных частях острова, поэтому еще на несколько десятков лет покупателям есть, где покупать недвижимость. Но не так много недвижимости в уникальных местах, особенно на первой береговой линии, поэтому она всегда будут в цене. Но ведь кризис коснулся всех сегментов рынка, в том числе и элитного жилья.

- Не планируете снижать цены, чтобы сохранить количество продаж на том же уровне?

- Мы не демпингуем по нескольким причинам. Во-первых, сократилось количество сделок, но не уменьшились денежные потоки. Ведь если раньше мы продавали несколько небольших объектов, то сейчас достаточно продать один большой, чтобы выйти на те же финансовые показатели. Во-вторых, нам однозначно лучше переждать кризис, смирившись с уменьшением спроса, чем снижать цены и даже демпинговать. Ведь от снижения цен на недвижимость премиум-уровня в будущем могут пострадать наши покупатели и репутация компании. Ведь достойный уровень сервиса такой недвижимости обходится достаточно дорого. Если мы сейчас продадим дешевле, то в будущем вынуждены будем повышать плату за квадратные метры и коммунальные услуги. Это будет несправедливо и не совсем честно по отношению к нашим клиентам, совершившим покупку в этом комплексе.

Другое дело, что мы достаточно лояльны к покупателю, который требует каких-то дополнительных нефинансовых преимуществ (установка кондиционера, дополнительная меблировка квартиры, ландшафтный дизайн). Но на подобные уступки мы шли и год, и два назад.

- В украинских условиях снижения спроса на недвижимость привело к тому, что преобладающее количество объектов были заморожены на той или иной стадии строительства. Ведь инвестирование со стороны граждан строящихся объектов играло такую же значительную роль, как и банковское кредитование. А как обстоят дела на Кипре?

- Все наши проекты мы продолжаем строить. Например, наши флагманские проекты (Minthis Hills, Elysia Park) возводятся в рамках тех договоренностей, которые были подписаны с клиентами. Если и будут какие-то задержки в строительстве, то в тех рамках, которые оговорены в договоре – не больше двух месяцев.

Ситуация с недостроями, которая возникла в Украине, на Кипре невозможна по нескольким причинам. Во-первых, кипрская схема девелопмента существенно отличается от украинской. Мы не строим проект за счет средств конечных потребителей. Купив участок земли, и разработав проект, мы ищем финансового партнера, соинвестора, которым традиционно выступает один из ключевых банков Кипра или Греции. Поэтому даже если большая часть единиц в рамках проекта будет не продана, мы его достроим и сдадим за счет своих и банковских средств.

Другое дело, что наша стратегия относительно ценовой политике на рынке может поменяться, поскольку у нас есть финансовый запас гибкости. Во-вторых, все кипрские банки практически не пострадали от финансового кризиса. Ведь свое финансовое могущество банки сформировали до 2004 года, когда Кипр был оффшорной зоной. Поэтому банки не вступали в те «токсичные игры», в которые играли большинство финансово-инвестиционных структур Европы и Америки.

- Но условия к заемщикам ужесточились?

- Естественно. Так в части банков максимальный срок кредитования снизился с 40 до 30 лет. Банкиры требуют, чтобы максимальная сумма ежемесячных выплат по кредиту составляла не более 30-40% от совокупного месячного дохода (раньше допускалось 50%). Кроме того, они тщательно проверяют финансовые документы тех людей, которые хотят получить ипотеку.

А вот сами кредитные ставки практически не выросли, а в некоторых случаях даже уменьшились. И хотя интерес банков вырос (если он раньше составлял около 1,5-2%, то на сегодняшний день от 3 до 5%), но совокупная ежемесячная процентная ставка осталась практически та же. Это произошло в первую очередь благодаря сильному падению labor (на швейцарский франк он сейчас составляет 0,4%). Например, в Альфа-банке процентная ставка составляет 3,5% по кредиту в швейцарских франках, плюс 0,4% (labor), итого – 3,9% годовых. В каком украинском банке вы найдете подобные процентные ставки?

- Но во время кризиса, наверное, и эти проценты не всем по плечу?

- Мы не стараемся любыми способами продать недвижимость покупателю. Ведь если потом у клиента возникнут трудности с погашением кредита, это создаст головную боль не только ему лично, но и компании. Ведь при предоставлении банком кредита гарантом клиента выступает компания. Поэтому мы много проводим времени с клиентами, обсуждаем их финансовое положение, подсчитываем размер ежемесячных выплат, чтобы он сам принял решение о возможности или невозможности участия в сделке. Если мы видим и чувствуем, что клиенту будет финансово накладно обеспечить сделку, мы советуем отложить ее до того времени, когда он накопит нужную сумму. У нас было несколько случаев, когда сделки были отложены, а через некоторое время люди к этому возвращались, скопив определенное количество денег.

- Какие маркетинговые решения сейчас наиболее эффективны?

- Экономический кризис учит людей быть более сконцентрированными и осторожными при принятии решения о покупке недвижимости. Поэтому сейчас такие традиционные маркетинговые шаги, как участие в выставках, активная рекламная кампания в прессе и наружная реклама, не настолько эффективны как раньше. На сегодняшний день самым правильным источником поступления клиентов однозначно являются личные контакты. Люди приходят к нам, как правило, по рекомендации своих друзей, которым доверяют. Это особенно важно, учитывая то, что нашей целевой аудиторией является ограниченное количество людей на территории Украины.

Тем не менее, мы не отказываемся от внешней маркетинговой активности – рекламируемся в деловой прессе, используем возможности наружной рекламы, берем участие в выставках. Во-первых, это показывает, что компания стабильна и занимает прочные позиции на рынке. Во-вторых, у нас всегда есть чем поделиться с потенциальными покупателями. Но финальная стадия принятия решения о покупке недвижимости принимается только благодаря личным контактам.

- Как Вы охарактеризуете портрет украинского покупателя недвижимости на Кипре?

- В результате кризиса произошли изменения среди мотивации покупателей. Если до конца 2008 г. около 70% клиентов приобретали недвижимость с целью сохранения денег или ее дальнейшей перепродажи, то сейчас порядка 65% клиентов покупают для собственного проживания.

Как правило, это семейные люди, которые думают о будущем своих детей. Они хотят, чтобы дети были гражданами мира, а не какой-то отдельно взятой страны. Это ничуть не умаляет их национальной принадлежности, но они хотят, чтобы у детей был европейский взгляд на вещи, и, наверное – европейское будущее. Поэтому огромное количество людей запрашивают информацию, которая напрямую не связана со строительством наших объектов – об образовании, медицинском обслуживание, общественных и религиозных организаций.

- Где предпочитают селиться украинцы?

- Если россияне облюбовали Лимасол, то украинцы больше селятся на западе острова – города Пафос, Полис, Лачи.

- Как относится местное население к украинцам?

- Киприоты – очень радушные люди, поэтому хорошо относятся к иностранцам, в том числе и к украинцам. Если человек имеет гарантированный доход на территории своей страны, а на остров приехал провести некоторое время, то к нему относятся очень хорошо. Ну а если он приехал для нелегального заработка (право на трудоустройство на острове имеют только граждане Евросоюза, а получить кипрский паспорт достаточно тяжело), то вряд ли он может рассчитывать на хорошее отношение к себе. В любой стране не любят иждивенцев и нелегальных иммигрантов. На хорошее отношение не стоит рассчитывать и людям, которые хамят и неуважительно ведут себя на острове.

- Насколько рискованно приобретать недвижимость на Северном Кипре?

- Конечно, каждый взрослый человек сам волен выбирать, где ему приобретать недвижимость. Но при этом необходимо отдавать себе отчет, что сделки с недвижимостью на Северном Кипре опасны. Ведь на сегодняшний день Северный Кипр является непризнанной республикой (его признала только Турция). Поэтому с точки зрения международного законодательства депортированные оттуда греки-киприоты продолжают оставаться собственниками земли, хотя они сейчас там и не живут. Большинство собственников земли эмигрировали в Великобританию и в Северную Африку. Эмигрировавшие греки-киприоты не готовы продавать свою землю. В британских и других судах лежит более 3 тыс. исков против новых собственников, которые построили или купили построенные на их земельных участках дома. Конечно, если покупатель доверяет юристам, которые досконально изучили все юридические тонкости истории приобретаемого участка земли, он может купить недвижимость.

Но еще раз повторяю – на сегодняшний день сделки с недвижимостью на северной части Кипра очень рискованны, поэтому наша компания ими не занимается. Мы полагаем, что гораздо лучше приобрести участок в той части острова, которая является членом Евросоюза. Ведь ни в одной средиземноморской стране Европы нет такого преимущества, как на Кипре – при покупке недвижимости от 300 тысяч евро каждый покупатель имеет право получить постоянный вид на жительство.

Токио

Еще несколько лет практически все инвестиционные инструменты показывали превосходные результаты: стоимость акций, золота, нефти, недвижимости росла как на дрожжах. Но глобальный финансово-экономический кризис, стартовавший в США, сделал все эти инструменты не только рискованными, но и убыточными. В этих условиях особой актуальности набирает вопрос: куда вложить деньги, чтобы они как минимум сохранились, а как максимум – принесли прибыль?

В поисках ниш

Бытует шутка, что если в 1999 году модно было иметь мобильный телефон, то в 2009 – рабочий. Действительно, для многих людей найти работу, а тем более на докризисных условиях – дело нелегкое. Но кто сказал, что все просто у людей, которые имеют деньги. Ведь если раньше они могли без лишних опасений вложить их куда-то «в рост», то сейчас все выглядит так зыбко и шатко.

Человек, которому удалось снять депозит из украинского банка, вряд ли снова понесет туда деньги. Конечно, не все банки продемонстрировали уязвимость, но в целом доверие к банковскому сектору подорвано основательно. Для восстановления доверия к банкам необходимо несколько лет. Кроме того, есть риск, что процент по депозиту не перекроет инфляцию.

Вкладывать в фондовый рынок в момент его падения как минимум непредусмотрительно, а заверения некоторых аналитиков о касания «дна» пока что не подтверждаются на практике. Как известно, значительную долю портфеля инвестфондов составляют акции промышленных предприятий Украины (в иностранные компании отечественные инвестфонды вкладывать не могут). Но поскольку экспортнозависимые промпредприятия вряд ли в ближайшее время получат заказы из мировых рынков, то и рассчитывать на рост их активов не стоит.

Конечно, можно вложить в золото и другие драгоценные металлы, однако это специфический инвестиционный инструмент. Необходимо помнить, что стоимость доллара и золота зеркально противоположна: если курс доллара низкий, то цена золота растет, и наоборот. Не стоит забывать, что рынок ценных металлов в Украине еще не развит, и существует большая разница между ценой покупки и продажи.

Наиболее понятным и ощутимым вариантом инвестирования остается недвижимость. Недвижимость является функциональным активом – в нем можно жить или сдавать в аренду. И хотя последним временем стоимость недвижимость падает во многих странах мира, но для покупателей это не такие уж плохие новости – скорее наоборот. Ведь чем ниже упадут цены на недвижимость, тем меньше денег придется потратить на покупку.

Взгляд за границу

Несмотря на резкое удешевление жилья, покупатели не демонстрируют большой активности. Это отнюдь не значит, что в Украине незначительное число людей, желающих обзавестись недвижимостью. Их вполне достаточно, просто они ожидают дальнейшего падения цен, чтобы покупка недвижимости была как можно выгоднее. Естественно, в данных условиях речь идет, прежде всего, о вторичном рынке недвижимости, поскольку в ближайшее время можно рассчитывать только на немногие реализованные проекты новостроек.

Но стоит ли вкладывать в украинскую недвижимость в данный момент? Вряд ли, поскольку она не коснулась своего ценового «дна». Когда это произойдет – пока что неизвестно. По разным прогнозам украинский рынок недвижимости коснется своего ценового «дна» в достаточно растяжимом временном диапазоне – начиная с осени этого года и заканчивая концом 2010 года. Согласитесь, для покупателя нелегкая задача выбрать время приобретения жилья – сейчас или через полтора года.

По нашему мнению на ситуацию на рынке недвижимости стоит смотреть через призму развития финансово-экономического кризиса. Как известно, он стартовал в 2007 года с ипотечного кризиса в США, и осенью прошлого года «докатился» до Европы, и в том числе – Украины (т.е. с полуторагодовым «опозданием»). Сейчас экономический кризис в разгаре, и когда он нащупает «дно» ‑ никто не знает. Но, скорее всего рынок недвижимости Украины это сделает ориентировочно на полгода позже европейского. Почему? Потому что капиталоемкому рынку недвижимости не приходится рассчитывать на внешнее кредитование раньше, чем США и европейские страны начнут выходить из кризиса. А внутренних финансовых ресурсов Украины недостаточно для полноценного развития рынка недвижимости (особенно это касается «первички»).

Правда, на рынках недвижимости разных европейских стран мировой кризис отразился по-разному. Например, рынки недвижимости Финляндии и Германии оказались достаточно стабильными и привлекательными для жизни или инвестиций даже во время кризиса, поскольку в этих странах и сейчас можно купить недорогую недвижимость. А вот в некоторых областях Франции (например, Лазурном побережье) некоторые объекты элитной недвижимости даже подорожали. Как всегда, востребована недвижимость в Швейцарии, которая считается надежным убежищем от экономических потрясений. Феномен устойчивости выше перечисленных рынком объясняется тем, что в последние десятилетия в этих странах не было бурного роста цен на недвижимость, мощного развития ипотеки, государство принимало заградительные меры по отношению к спекулятивным сделкам с недвижимостью и ограничивало иностранные инвестиции в недвижимость. Относительной устойчивостью отличаются перенесшие за последние десятилетия кризис рынки недвижимости (Япония), а также рынки успешно бурно развивающихся последние десятилетия стран с большим населением (Китай и Индия).

Но в большинстве европейских стран рынки недвижимости не выдержали испытания мировым кризисом. Так значительно упали цены на недвижимость в Испании, меньше – в Великобритании. Начали падать цены и в странах Восточной Европы. В 2009 году в Польше прогнозируют падение цен на недвижимость в диапазоне 12-35%, в Словакии и Венгрии ‑ в диапазоне до 35%. На постсоветском пространстве больше всего пострадали Латвия и Казахстан.

Процесс снижения цен в сентябре 2008 г. начался и в Объединенных арабских эмиратах: с того времени цены в Дубае снизились в среднем на 25%, а отдельные объекты продаются даже вдвое дешевле. В Кувейте стоимость недвижимости за год упала на 72,6%. Меньше от кризиса пострадала Болгария, которая славится невысокими ценами – они упали только до 20% (по сравнению с пиковыми в начале 2008 г.).

Момент «дна»

Независимо от цели приобретения недвижимости (для жизни, отдыха или для инвестиций) покупатель пытается сделать это в момент минимальной стоимости объекта. Другое дело, что нащупать это пресловутое «дно» не всегда бывает просто. Больше шансов это сделать, если потенциальный покупатель непосредственно и регулярно мониторит рынок недвижимости, следя за минимальными ценовыми колебаниями. Если же в СМИ массово заговорят о том, что рынок коснулся «дна», это будет означать одно – момент наиболее выгодной покупки уже упущен.

По логике вещей, если рынок США раньше вошел в фазу падения, значит, он и раньше должен из нее выйти. Европейский рынок недвижимости «опаздывает» на полтора года. И хотя некоторые факторы говорят о том, что американская экономика коснулась «дна», но достаточно подтверждения этому нет. Тем не менее, можно предположить, что уже в этом году покупка недвижимости в США будет наиболее инвестиционно привлекательной. Другое дело, что ждать мгновенной выгоды от подобной инвестиции не стоит – скорее надо ориентироваться на 5 или даже 10-летний период. Кроме того, стоит учитывать различные обременения, которые имеет американская недвижимость.

Но для граждан Украины намного больший интерес представляет рынок недвижимости европейских стран (Болгарии, Кипра, Хорватии и т.д.), даже если придется обождать некоторое время, пока он коснется ценового «дна». Нам кажется, что инвестиции в европейскую недвижимость начнут приносить доход уже через 2-3 года после ее приобретения. Ну а пока что можно вкладывать в стабильные рынки недвижимости Германии, Финляндии и Швейцарии.

Впрочем, нужно понимать, что эти макроэкономические расчеты иногда не работают на уровне микроэкономики. Ведь недвижимость, это не стандартный, а уникальный продукт. Поэтому в любых странах есть как дорогие, так и дешевые объекты. А значит, не стоит ограничивать себя в выборе стран, ориентируясь только на стоимость недвижимости. Если потенциальный покупатель хочет приобрести недвижимость для себя, то для его более важны другие факторы – менталитет местных жителей, законодательство, налоги.