Мария Коноваленко, Mitropa Ukraine

В рамках серии интервью о зарубежной недвижимости в этот раз за экспертным мнением мы обратились к директору ООО МИТРОПА ЮКРЕЙН Марии Коноваленко.

-  Насколько меньше украинцы стали покупать жилье за рубежом?

- С начала 2009 года спрос на зарубежную недвижимость сократился более, чем на 50%. Основными причинами падения спроса на зарубежную курортную недвижимость, как и в других сегментах рынка жилья, стало падение покупательной способности украинцев. Дача на море за рубежом всегда была третьим или четвертым жильем для состоятельных покупателей, большинство из которых в нынешних реалиях уже не готовы потратить сотни тысяч долларов на подобное излишество. Потенциальные клиенты зачастую вынуждены сегодня спасать свой бизнес, избавляться от «зависших» отечественных активов, а кроме того они ждут возвращения бывшего уровня доходов, стабилизации банковской системы и мировой экономики, выборов и т.п. Также многие из тех, кто не прочь покрыть отдых семьи летом сдачей в аренду своей зарубежной резиденции на курорте в остальное время (по большому выиграв лишь на последующей продажи своей недвижимости) сегодня продолжают выжидать «дна» падения цен. А когда будет это «дно» никто однозначно сказать не может. Хотя присутствовавшее еще год назад соотношение преобладающих мотивов у сегодняшних реальных покупателей морских резиденций за рубежом сохранилось:  90% из них собираются сдавать купленную недвижимость в аренду, а в последующем заработать на росте цен и только 10% покупают заморские резиденции в виде дачи для постоянного места отдыха семьи. Дополнительным бонусом у покупателей европейской морской недвижимости сейчас становится свободное перемещение по Европе, которое немаловажно в свете ужесточения правил выдачи виз украинцам посольствами стран-членов ЕС. Ведь покупка заморских резиденций в этих странах дает право получения шенгенской мультивизы на 180 дней в году, как для собственника, так и для всей его семьи.

С другой стороны, кризис сегодня напрочь отбил желание у украинцев инвестировать во что-то строящееся. Отечественные клиенты в нынешних реалиях готовы покупать только готовые объекты, которые, как говорится, можно увидеть и потрогать. На действующие стройки заморских курортов украинцев теперь не привлечешь даже сверх дешевой ценой объекта. Основной причиной подобного отношения является то, что в стране сейчас многие стройки заморожены и неизвестно когда и чем это закончится. Кроме того, в отличие от прошлого года реальные покупатели начали отдавать предпочтение вторичному рынку, а не уже веденным в эксплуатацию апартаментам, поскольку именно в нише б/у жилья во многих странах предлагаются самые значительные скидки (до 60% от стоимости объекта).

- Какой сегмент жилой зарубежной недвижимости сегодня наиболее интересен для украинских инвесторов?

- Наиболее интересными на данный момент являются недорогие квартиры на море или в крупных городах. Например, часто покупают в Барселоне квартиры около 50 кв.м. в районах приближенных к центру по цене от 150 000 евро. Или же кто любит море, покупают готовые квартиры около 100 кв.м. по цене до 250 000 евро. Есть предложения по студиям до 50кв.м. и цене до 100 000 евро.

Все чаще покупают дешевую недвижимость за рубежом с целью получения визы.

Недвижимость премиум-класса все также пользуется спросом, и цены на нее не падают. Таких покупателей всегда было немного, но и объектов не масса. Так что спрос и предложение в принципе сбалансированы.

- Украинцы ориентированы на недвижимость в Европе. А насколько в будущем возможен их интерес к азиатским рынкам? Например, хорошие темпы развития демонстрирует рынок Таиланда, которым сейчас активно интересуются россияне.

- Украинцы долго принимают решение «куда же лучше вложить деньги», сомневаются в выгодности покупки, соизмеряют затраты по поездке, содержанию, временные затраты. Как правило, покупают для семьи, и часто ездят на свои дачи у моря с маленькими детьми, родителями. Поэтому выбирают что-то поближе: Болгария, Турция, Испания, Италия, Франция, Монако, Черногория, Хорватия. Я не думаю, что появится массовый спрос на недвижимость в Азии.

- А готовы ли украинцы покупать за рубежом земельные участки?

- Сейчас никто не хочет покупать стройку! Особенно на фоне замороженных строек в Украине!

- Какие преимущества получает инвестор зарубежных объектов жилой недвижимости?

- Свободное перемещение по Европе, мультивизы для собственника и всей его семьи, диверсификация инвестиционных рисков, выгодное и надежное вложение денег.

- Что можно ожидать на рынке зарубежной недвижимости в 2010 году?

- В 2010 году ждем выборы и стабилизацию на Украине, чтобы бизнесмены перешли из состояния выживания в состояние инвестиций. Что касается рынка зарубежной недвижимости, то Франция и Германия уже официально вышли из кризиса. Снижения цен скорей всего уже больше не будет. Но и роста тоже не следует ожидать.

- Какие оптимальные маркетинговые шаги сегодня может осуществить компания, чтобы эффективно продавать зарубежную недвижимость в Украине?

- Реклама!

Несбывшийся прогноз

Сначала о несбывшемся прогнозе. Экономисты прогнозировали, что в июне 2009 г. стоимость жилой недвижимости в Великобритании вырастит, хотя на самом деле она упала на 0,5%. Экспертов сбили с толку майские показатели, которые свидетельствовали о рекордном за последние семь лет повышении цен на 2,6%. Ситуация на рынке жилья Великобритании свидетельствует о том, что он еще не оправился от кризиса, поэтому подъемы могут сменяться спадами.

Впрочем, иногда действительность развивается по лучшему сценарию, чем прогнозы. Например, аналитики, опрошенные агентством Thomson Reuters, ожидали, что индикатор изменения объема незавершенных сделок по продаже жилья в США в мае останется на прежнем уровне. Но по информации Национальной ассоциации риэлторов (NAR) в мае он вырос на 0,1% по сравнению с апрелем. И хотя на первый взгляд эта цифра кажется небольшой, но в масштабах огромной экономики это довольно существенные показатели. Наверное, эксперты не учли, что американская экономика понемногу оправляется от кризиса.

Действующие прогнозы. США

А теперь приведем действующие прогнозы, касающиеся разных стран мира.

Президент консалтинговой компании Naroff Economic Advisors Inc. Джоэль Нарофф  заявил, что рынок недвижимости США восстанавливается от кризиса. Он основывает свой вывод на том, что объемы продаж вторичного жилья в июне выросли третий месяц подряд. Это происходит впервые с начала 2004 года, когда на рынке жилой недвижимости страны наблюдался бум. Кроме того, продажи вторичного жилья выросли на 3,6%, до годового уровня 4,89 млн. объектов (в мае объем продаж составил 4,72 млн. объектов).

Великобритания

Аудиторская компания PricewaterhouseCoopers опубликовала доклад, в котором подвергается сомнению мнение, что рынок недвижимости Великобритании восстанавливается от кризиса. По мнению аналитиков этой компании, цены могут на недвижимость могут продолжить свое падение и в следующем году. По их прогнозам стоимость британского жилья вернется на уровень 2008 года не ранее 2020 года. В 2015 году цены еще могут находиться ниже уровня, достигнутого в 2008-м.

По прогнозу Британского консорциума рителейров (BRC) до конца 2009 г. 15% британских магазинов останутся без арендаторов. В начале года этот показатель на главных торговых улицах Великобритании составлял 7%, а в июле – 12%. В некоторых районах страны уровень вакантности магазинов уже достигает отметки 40%. Самое большое количество магазинов, которые не могут найти арендаторов, находится в Гейтсхеде, Харвиче и Уокдене. Опустение магазинов в основном вызвано текущей рецессией и оттоком клиентов в торговые центры.

Болгария

В первом полугодии 2009 г. стоимость жилой недвижимости в Софии снизилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты агентства Colliers International Bulgaria прогнозируют, что сложная финансовая ситуация в стране и мире продолжит влиять на сектор недвижимости Софии и во II полугодии 2009 г. Многие девелоперы откладывают завершение своих проектов. Кроме того, не ожидается начала новых строек. Однако «фундаментальное здоровье» рынка жилья Болгарии и относительно благоприятные прогнозы относительно будущего экономики страны дают основание экспертам предполагать, что восстановление рынка жилой недвижимости Софии начнется уже в первом полугодии 2010 г.

Болгарские риэлторы прогнозируют, что при сохранении существующих темпов строительства количество возведенных объектов жилья в 2009 г. сократится на 25% по сравнению с прошлым годом. В Софии и Варне спад составит 32%, в Бургасе – 14%. Данные Национального статистического института Болгарии свидетельствуют, что если в 2008 г. ежеквартально строилось 5 тыс. объектов жилья, то в первом квартале 2009 г. – только 3,9 тыс.

Вице-председатель Союза владельцев курорта «Золотые пески» Койчо Койчев спрогнозировал, что неутешительные результаты текущего летнего сезона заставят болгарские гостиницы снизить цены на 30% в 2010 г. На данный момент около 20% болгарских гостиниц закрыты, а 60% ‑ пустуют. Если в 2008 г. доходы индустрии туризма Болгарии составили  €2,4 млрд., то в этом году прогнозируют их сокращение до  €1,9 млрд.

ОАЭ

Рейтинговое агентство Moody’s спрогнозировало, что спад на рынке недвижимости Дубая затянется до 2010 года, а его восстановление начнется не ранее ІІ квартала будущего года. На сегодняшний день восстановлению рынка мешает переизбыток предложения, уменьшение объемов кредитования и рост невыплат по займам. Однако в течение II полугодия оживлению рынка может поспособствовать три фактора: 1) летний период; 2) открытие метрополитена Дубая и самого высокого здания в мире – Burj Dubai; 3) возможное создание крупной группы компаний в сфере недвижимости, образованной такими гигантами, как Emaar и Dubai Holding Commercial Operations Group.

Дания

По прогнозам аналитиков Danske Bank, цены на жилую недвижимость в Дании снизятся за этот год на 12% в сравнении с прошлым годом. Данный спад станет рекордным за последние 50 лет. Предполагается, что в 2010 году цены сократятся еще на 4%, и, таким образом, их падение относительно пиковых показателей лета 2007 года составит 20%. В наибольшей степени будут затронуты муниципалитеты Кёге, Вордингборг, Рингстед, Хорнбек и Хёрсхольм. Схожие прогнозы дают и датские риэлторы: по мнению трети из них, цены на недвижимость в Дании снизятся по итогам текущего года на 10%.

Латвия

В начале 2009 г. одно из крупнейших агентств недвижимости Латвии Latio предположило, что к концу года средняя стоимость квадратного метра жилья в стране может опуститься до €200. На данный момент средняя цена типовой квартиры в Риге составляет порядка €508 за кв. м.

Председатель Совета присяжных судебных исполнителей Латвии Гинтерс Хмелевскис прогнозирует, что осенью и зимой 2009 г. цены на жилую недвижимость в Латвии продолжат падение. По его мнению, сейчас нет ни одной причины, по которой цены могли бы начать расти. Банки не кредитуют население, и граждане могут приобрести недвижимость только на личные средства. Доходы жителей при этом снижаются. В том случае, если доходы жителей не начнут расти, падения цен можно ожидать и весной будущего года.

Аналитики агентства Arco Real Estate предполагают, что рынок в скором времени достигнет дна. Они опираются на замедление темпов снижения цен: в марте стоимость недвижимости упала на 21,8%, в мае – 7,1%, а в июне – только на 3%.

Эстония

Местные эксперты сделали предположение, что рынок недвижимости Эстонии уже достиг дна. По словам руководителя компании Uus Maa Мика Суксдорфа количество сделок в Таллине во втором квартале выросло на 15% относительно первого (в сегменте квартир этот показатель по стране составил 20%). В то же время количество выставленных на продажу объектов снизилось, а цены при этом упали на 10%. Напомним, что в первом квартале падение цен составило 18% по сравнению с предыдущим. Уменьшение количества предложений и увеличения числа сделок, а также замедление темпов падения стоимости жилья позволили специалистам агентства предположить, что рынок недвижимости Эстонии уже достиг своего дна. Сейчас средняя цена типовой квартиры в спальных районах городов Эстонии варьируется от €639 до €894 за кв. м, а в центр ‑ €1,2 тыс.

Израиль

Согласно прогнозу президента Ассоциации застройщиков и подрядчиков Израиля Нисима Бублиля принятие Минфином страны и Комитетом по финансам Кнессета решения об увеличении государственных сборов за найм иностранных строителей в два раза отразится на стоимости типовой квартиры. В настоящее время размер сбора составляет 1,8 тыс. шекелей (€328). Принимая во внимание увеличение этой цифры вдвое и расходы на зарплату рабочего, каждый гастарбайтер будет обходиться нанявшей его компании в 12 тыс. шекелей (€2,1 тыс.) ежемесячно. В результате средняя стоимость квартиры в Израиле поднимется на 25 тыс. шекелей (€4,5 тыс.). Поэтому, по мнению г-на Бублиля, принятые решения приведут к росту цен и повредят покупателям.

Ждем

Итак, прогнозов хватает. Сбудутся ли они? Мы проследим за этим в наших следующих публикациях.

Крым

С 2000 до 2008 года рынок недвижимости Крыма рос настолько быстрыми темпами, что это усыпило бдительность девелоперов, инвесторов и конечных покупателей. Все они активно вкладывали средства в крымскую недвижимость, рассчитывая получить немалые прибыли.

Болезнь роста

Объем вводимого многоэтажного жилья на полуострове за 8 лет увеличился практически в три раза, достигнув в прошлом году 200 тыс. кв.м. Крымский загородный рынок прочно вышел на второе место (после киевского) в Украине. Если в киевском пригороде на разных этапах реализации находилось 140 организованных коттеджных городков, то в Крыму этот показатель составлял 52.

Наибольшую привлекательность сохраняла за собой узкая полоска Южного берега Крыма, где строилось около половины всей недвижимости (а коттеджных поселков – порядка 60% – 31 объект). Правда, наметилась тенденция к расширению географических границ коттеджной застройки – кроме ЮБК начали появляться поселки в районе Феодосии и Евпатории.

Но уже в начале 2008 г. некоторые строительные компании испытывали трудности с кредитованием. Начиная с октября прошлого года, последствия мирового финансово-экономического кризиса ощутили на себе практически все застройщики, поскольку кроме банковского финансирования своих проектов они утратили и финансирования со стороны конечных потребителей. Ведь последние перестали доверять даже крупным застройщикам, а также ждут дальнейшего снижение стоимости недешевой крымской недвижимости. Поэтому не исключен вариант, когда ряд застройщиков не смогут выполнять взятые на себя обязательства и фактически станут на грань банкротства. Поэтому приостановлено около 80% строек, а на остальных 20% строительство идет не на полную мощность.

Девелоперам пришлось пойти на серьезные уступки – снижение цен, гибкая система скидок (от 10% до 30%), различного рода программ рассрочек, возможности оплаты через замороженные средства на депозитном счете (если депозит находится в банке-партнере девелопера), расчеты по курсу НБУ.

Больше всего от кризиса пострадала недвижимость элит – и бизнес класса (падение стоимости от 30% до 50%). И хотя девелоперы пошли на большие дисконты, однако это ситуацию не изменило. Ведь в связи с невозможностью получить ипотечный кредит (слишком высокие ставки) платежеспособность граждан существенно уменьшилась, поэтому покупатели сконцентрировали свою активность в эконом-сегменте.

Высокие, а то и завышенные цены на крымскую недвижимость с октября 2008 года стабильно снижаются. Причем снижается не только стоимость домов, квартир и земельных участков, но и арендная плата. Снижение обусловлено еще тем фактором, что крымская недвижимость имеет четко выраженную рекреационную направленность. И если в мае этого года владельцы сдающейся в аренду недвижимости подняли цены на 10-15%, то уже в июне им пришлось пойти на дисконты. Ведь не оправдались прогнозы на то, что украинцы вследствие мирового финансово-экономического кризиса переориентируются с зарубежных курортов на отечественные. Как оказалось, кризис не заставил украинцев, уже привыкших отдыхать с комфортом, ехать в Крым с его низким сервисом и завышенными ценами. Курортный Крым проигрывает конкуренцию не только Египту и Эмиратам, но и ближайшим соседям – Турции и Болгарии. В итоге количество отдыхающих в Крыму в начале курортного сезона снизилось на 20%. Еще одним фактором, который опускает цены на аренду, является большое количество предложения. Поскольку продать жилье ныне очень сложно, то хозяева многих объектов сняли их с продажи до лучших времен, выбросив на рынок аренды. Поэтому спрос на арендуемое жилье значительно уступает предложению, из-за чего в мае около трети квартир пустовало.

По пессимистическим прогнозам падение арендной платы продолжиться. А вот по оптимистическим прогнозам стоимость аренды в разгар сезона вырастит на 10-15% (в отличие от 50% в прошлом году). Причем, из-за финансово-экономического кризиса состоялось переориентация клиентов из сегмента элитных апартаментов и гостиничных номеров на жилье эконом-класса. Доля жилья, сдаваемого в аренду частными лицами, составляет 70-80%.

Прогнозы

На украинском рынке недвижимости, а тем более – на крымском – растет отложенный спрос. Он усугубляется задержками в сдачи строящихся объектов, которые, скорее всего, будут сданы как минимум на год позже обещанных графиков. Скорее всего, в этом году цены на первичном и вторичном рынках недвижимости Крыма не коснутся дна. Ну а начало строительства новых масштабных проектов следует ожидать не раньше следующего, а то и вообще 2011 года. Соответственно, в лучшем случае они будут сдаваться в эксплуатацию уже в 2012-2013 гг.

Впрочем, увеличение отложенного спроса продиктовано не столько значительным уменьшением темпов строительства и перенесением сроков сдачи объектов, сколько выжидательной позицией покупателей. Покупатели не спешат покупать недвижимость, которая устойчиво падает в цене. Они откладывают покупку до появления первых признаков стабилизации цен – когда на протяжении хотя бы нескольких недель она зафиксируется на одном уровне. И если в Украине застройщики и риэлторы ожидают традиционного осеннего оживления спроса, то в крымских условиях это не всегда работает. Ввиду климатических условий крымская недвижимость (а она в основном – курортная) ориентирована на летний сезон, что существенно снижает интерес к ней в другие времена года. Поэтому не стоит преувеличивать ее инвестиционный потенциал, хотя он, безусловно, большой. Но инвестиции в крымскую недвижимость вряд ли принесут свои дивиденды в ближайшие годы. Поэтому на прибыль могут рассчитывать среднесрочные инвесторы, вкладывающие свои средства как минимум на 5 лет.

Правда, часть покупателей ориентируются на осень как время для покупки. Но если осенью стабилизация цен не состоится, то преобладающее большинство покупателей перенесут свои покупки на более поздний срок (кроме срочных покупок). Таким образом, прогнозировать в этом году оживления спроса на крымскую недвижимость не приходится. Хотя, не стоит слишком обольщаться насчет прогнозов. Как показал опыт докризисных прогнозов, они были слишком оптимистичны. Сейчас же, в разгар кризиса, наоборот, преобладают пессимистические прогнозы. Но как будет на самом деле – не знает никто. Поэтому не будем обольщаться насчет относительности прогнозов.

Роберт Киосаки

Еще несколько лет назад инвестирование в недвижимость почти в любой стране мира сулило неплохие дивиденды. Рынки недвижимости многих стран развивались настолько быстрыми темпами, что инвесторы терялись в выборе региона для вложений.

Вспоминая Маркса

Однако финансово-экономический кризис спутал все карты… По своему действию на сознание людей кризис напоминает теракты 11 сентября 2001 г. в США. Теракты показали шаткость и зыбкость понятия безопасности в современном мире, даже если это самая развитая страна. Финансово-экономический кризис, начавшийся в США в 2007 г., показал неустойчивость нынешней капиталистической системы. Естественно, речь не идет о необходимости пропаганды идей социализма. Просто, необходимо не забывать об «ахиллесовой пятке» капитализма – кризисе перепроизводства.

На первый взгляд ситуация совершенно понятна. Капиталистическая экономика развивается циклично, где бурный рост сменяется стагнацией, потом падением, потом стабилизацией, потом снова развитием. Как известно, двигателем как роста, так и падения экономики в целом или отдельных отраслей является инвестиционный (или спекулятивный) капитал. Высокая прибыльность того или иного сектора экономики привлекает туда крупных профессиональных инвесторов, которые «разогревают» рынок. Со временем, под влиянием рекламы в средствах массовой информации, туда устремляется большая масса непрофессиональных инвесторов, которых принято называть «толпой». Вбрасывая в рынок большие средства в надежде получить хорошие прибыли, толпа «перегревает» рынок. Когда на рынок приходит толпа, это является сигналом для инвесторов: пора подумать о том, как фиксировать прибыль и выводить свои активы из этого бизнеса. Профессиональные инвесторы продают свои активы, когда рынок находится на пике, в то время как толпа туда только устремляется. Но со временем развитие рынка замедляется и начинается спад. Напуганные спадом непрофессиональные инвесторы массово покидают рынок, чем вызывают его падение и даже обвал.

Эта схема изначально свойственна капитализму, и с завидной настойчивостью повторяется уже несколько столетий. Единственное, что в большинстве случаев кризисы перепроизводства носят локальный характер – они случаются в отдельной отрасли или же во всей экономики той или иной страны (в худшем случае региона). А вот мировые экономические кризисы случаются значительно реже. Как мы помним из уроков истории, последний глобальный кризис случился в 1929-1933 гг. Может быть то, что это было так давно, и сыграло злую шутку – мало кто предугадывал, что это может повториться именно сейчас.

Киосаки, ты не прав?

Впрочем, перейдем к рынку недвижимости.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, тоже имеет свои циклы – рост, стагнация, падение, стабилизация, снова рост.

Наблюдаемый в начале 2000-х рост цен на недвижимость практически во всех странах мира привлек в этот сегмент рынка большие инвестиционные ресурсы. Квартиры, дома и земля раскупались как горячие пирожки, а цена неуклонно росла вверх. Рост цен на протяжении нескольких лет закрепил в сознании обывателя клише, что рынок недвижимости такими бурными темпами будет развиваться и дальше еще не один год. Высокие прибыли на рынке недвижимости привлекли туда средства непрофессиональных инвесторов.

В этих экономических процессах существенную роль могут играть отдельные личности. Периодически на вершине успеха оказываются люди, чье мнение потом цитируется и тиражируется тысячи раз. На западе этих людей называют гуру. Таковым в последнее десятилетие ХХ века был Джордж Сорос, сумевший прославиться благодаря обвалу курса фунта стерлинга в сентябре 1992 г. Успех Сороса привлек внимание многих непрофессиональных инвесторов на рынок инвестиций.

А вот гуру начало 2000-х годов можно считать американского бизнесмена Роберта Киосаки. Его успешный опыт инвестирование на рынке недвижимости привлек внимание многих обывателей, которые бросились ему подражать. Под влиянием Киосаки американский рынок недвижимости активно развивался до начала кризиса в 2007 г. Напомним, что мировой финансово-экономический кризис начался с кризиса на рынке недвижимости США.

Впрочем, не стоит обвинять Киосаки в мировом кризисе – просто его идеи совпали с конъюнктурой рынка. Кстати, бизнесмен предупреждал о наступление глобального кризиса, хотя связывал это с невозможностью государства выполнять перед обществом раздутые социальные обязательства.

Помни о рисках

Значит ли это, что вложение в недвижимость в ближайшее время малоприбыльны, если не рисковые? Возможно, стоит обратить внимание на другие инвестиционные инструменты – банковские депозиты, рынок акций и драгоценных металлов?

С одной стороны рынок недвижимости зарекомендовал себя как очень прибыльный в условиях растущей экономики. Правда, в условиях падения он становится очень уж громоздким и нединамичным, поскольку изъять средства из рынка недвижимости при плохой конъюнктуре очень сложно. Согласитесь, что продать квартиру или дом во время кризиса значительно сложнее, чем изъять депозит в банке (хотя в украинских условиях последнее тоже может быть проблемным).

Нужно признать, что теперь инвестиции в недвижимость подвержены большим рискам, чем раньше. И рыночная конъюнктура вынуждает покинуть рынок недвижимости многих его участников, которые пришли туда со спекулятивной целью. Сейчас недвижимость, прежде всего, интересует конечных покупателей, которые рассматривают ее как средство решение своих жилищных вопросов.

Но это не значит, что все инвесторы раз и навсегда покинут рынок недвижимости. Естественно, отток инвесторов с этого рынка неизбежен. Но это не значит, что все люди, инвестировавшие в недвижимость, станут размещать деньги на банковских депозитах или в инвестфондах. Ведь в условиях кризиса эти инвестиционные механизмы тоже теряют свою привлекательность: депозит уступает темпам инфляции, а рынок акций тоже падает.

Есть ли смысл инвестировать в рынок недвижимости?

Естественно, есть. Правда, при этом нужно проявлять большую осмотрительность. Если раньше инвестиции в недвижимость многих стран приносили прибыль, то сейчас нужно проявлять большую избирательность. Ведь в одних странах рынки недвижимости показали достаточную устойчивость (как например, Германия), в то время как другие серьезно упали (Испания).

Возможно, не всегда стоит рисковать деньгами ради высокой прибыли. Скажем, можно приобрести изрядно подешевевшую недвижимость в Испании, но при этом не забывать о рисках дальнейшего снижения ее стоимости.

Иначе говоря, нынешнему инвестору в недвижимость стоить быть гораздо осмотрительней и профессиональней, чем раньше. Ведь рынок безжалостно расправляется с дилетантами. Поэтому основным правилом для любого инвестора должно стать «Помни о рисках».

Токио

Еще несколько лет практически все инвестиционные инструменты показывали превосходные результаты: стоимость акций, золота, нефти, недвижимости росла как на дрожжах. Но глобальный финансово-экономический кризис, стартовавший в США, сделал все эти инструменты не только рискованными, но и убыточными. В этих условиях особой актуальности набирает вопрос: куда вложить деньги, чтобы они как минимум сохранились, а как максимум – принесли прибыль?

В поисках ниш

Бытует шутка, что если в 1999 году модно было иметь мобильный телефон, то в 2009 – рабочий. Действительно, для многих людей найти работу, а тем более на докризисных условиях – дело нелегкое. Но кто сказал, что все просто у людей, которые имеют деньги. Ведь если раньше они могли без лишних опасений вложить их куда-то «в рост», то сейчас все выглядит так зыбко и шатко.

Человек, которому удалось снять депозит из украинского банка, вряд ли снова понесет туда деньги. Конечно, не все банки продемонстрировали уязвимость, но в целом доверие к банковскому сектору подорвано основательно. Для восстановления доверия к банкам необходимо несколько лет. Кроме того, есть риск, что процент по депозиту не перекроет инфляцию.

Вкладывать в фондовый рынок в момент его падения как минимум непредусмотрительно, а заверения некоторых аналитиков о касания «дна» пока что не подтверждаются на практике. Как известно, значительную долю портфеля инвестфондов составляют акции промышленных предприятий Украины (в иностранные компании отечественные инвестфонды вкладывать не могут). Но поскольку экспортнозависимые промпредприятия вряд ли в ближайшее время получат заказы из мировых рынков, то и рассчитывать на рост их активов не стоит.

Конечно, можно вложить в золото и другие драгоценные металлы, однако это специфический инвестиционный инструмент. Необходимо помнить, что стоимость доллара и золота зеркально противоположна: если курс доллара низкий, то цена золота растет, и наоборот. Не стоит забывать, что рынок ценных металлов в Украине еще не развит, и существует большая разница между ценой покупки и продажи.

Наиболее понятным и ощутимым вариантом инвестирования остается недвижимость. Недвижимость является функциональным активом – в нем можно жить или сдавать в аренду. И хотя последним временем стоимость недвижимость падает во многих странах мира, но для покупателей это не такие уж плохие новости – скорее наоборот. Ведь чем ниже упадут цены на недвижимость, тем меньше денег придется потратить на покупку.

Взгляд за границу

Несмотря на резкое удешевление жилья, покупатели не демонстрируют большой активности. Это отнюдь не значит, что в Украине незначительное число людей, желающих обзавестись недвижимостью. Их вполне достаточно, просто они ожидают дальнейшего падения цен, чтобы покупка недвижимости была как можно выгоднее. Естественно, в данных условиях речь идет, прежде всего, о вторичном рынке недвижимости, поскольку в ближайшее время можно рассчитывать только на немногие реализованные проекты новостроек.

Но стоит ли вкладывать в украинскую недвижимость в данный момент? Вряд ли, поскольку она не коснулась своего ценового «дна». Когда это произойдет – пока что неизвестно. По разным прогнозам украинский рынок недвижимости коснется своего ценового «дна» в достаточно растяжимом временном диапазоне – начиная с осени этого года и заканчивая концом 2010 года. Согласитесь, для покупателя нелегкая задача выбрать время приобретения жилья – сейчас или через полтора года.

По нашему мнению на ситуацию на рынке недвижимости стоит смотреть через призму развития финансово-экономического кризиса. Как известно, он стартовал в 2007 года с ипотечного кризиса в США, и осенью прошлого года «докатился» до Европы, и в том числе – Украины (т.е. с полуторагодовым «опозданием»). Сейчас экономический кризис в разгаре, и когда он нащупает «дно» ‑ никто не знает. Но, скорее всего рынок недвижимости Украины это сделает ориентировочно на полгода позже европейского. Почему? Потому что капиталоемкому рынку недвижимости не приходится рассчитывать на внешнее кредитование раньше, чем США и европейские страны начнут выходить из кризиса. А внутренних финансовых ресурсов Украины недостаточно для полноценного развития рынка недвижимости (особенно это касается «первички»).

Правда, на рынках недвижимости разных европейских стран мировой кризис отразился по-разному. Например, рынки недвижимости Финляндии и Германии оказались достаточно стабильными и привлекательными для жизни или инвестиций даже во время кризиса, поскольку в этих странах и сейчас можно купить недорогую недвижимость. А вот в некоторых областях Франции (например, Лазурном побережье) некоторые объекты элитной недвижимости даже подорожали. Как всегда, востребована недвижимость в Швейцарии, которая считается надежным убежищем от экономических потрясений. Феномен устойчивости выше перечисленных рынком объясняется тем, что в последние десятилетия в этих странах не было бурного роста цен на недвижимость, мощного развития ипотеки, государство принимало заградительные меры по отношению к спекулятивным сделкам с недвижимостью и ограничивало иностранные инвестиции в недвижимость. Относительной устойчивостью отличаются перенесшие за последние десятилетия кризис рынки недвижимости (Япония), а также рынки успешно бурно развивающихся последние десятилетия стран с большим населением (Китай и Индия).

Но в большинстве европейских стран рынки недвижимости не выдержали испытания мировым кризисом. Так значительно упали цены на недвижимость в Испании, меньше – в Великобритании. Начали падать цены и в странах Восточной Европы. В 2009 году в Польше прогнозируют падение цен на недвижимость в диапазоне 12-35%, в Словакии и Венгрии ‑ в диапазоне до 35%. На постсоветском пространстве больше всего пострадали Латвия и Казахстан.

Процесс снижения цен в сентябре 2008 г. начался и в Объединенных арабских эмиратах: с того времени цены в Дубае снизились в среднем на 25%, а отдельные объекты продаются даже вдвое дешевле. В Кувейте стоимость недвижимости за год упала на 72,6%. Меньше от кризиса пострадала Болгария, которая славится невысокими ценами – они упали только до 20% (по сравнению с пиковыми в начале 2008 г.).

Момент «дна»

Независимо от цели приобретения недвижимости (для жизни, отдыха или для инвестиций) покупатель пытается сделать это в момент минимальной стоимости объекта. Другое дело, что нащупать это пресловутое «дно» не всегда бывает просто. Больше шансов это сделать, если потенциальный покупатель непосредственно и регулярно мониторит рынок недвижимости, следя за минимальными ценовыми колебаниями. Если же в СМИ массово заговорят о том, что рынок коснулся «дна», это будет означать одно – момент наиболее выгодной покупки уже упущен.

По логике вещей, если рынок США раньше вошел в фазу падения, значит, он и раньше должен из нее выйти. Европейский рынок недвижимости «опаздывает» на полтора года. И хотя некоторые факторы говорят о том, что американская экономика коснулась «дна», но достаточно подтверждения этому нет. Тем не менее, можно предположить, что уже в этом году покупка недвижимости в США будет наиболее инвестиционно привлекательной. Другое дело, что ждать мгновенной выгоды от подобной инвестиции не стоит – скорее надо ориентироваться на 5 или даже 10-летний период. Кроме того, стоит учитывать различные обременения, которые имеет американская недвижимость.

Но для граждан Украины намного больший интерес представляет рынок недвижимости европейских стран (Болгарии, Кипра, Хорватии и т.д.), даже если придется обождать некоторое время, пока он коснется ценового «дна». Нам кажется, что инвестиции в европейскую недвижимость начнут приносить доход уже через 2-3 года после ее приобретения. Ну а пока что можно вкладывать в стабильные рынки недвижимости Германии, Финляндии и Швейцарии.

Впрочем, нужно понимать, что эти макроэкономические расчеты иногда не работают на уровне микроэкономики. Ведь недвижимость, это не стандартный, а уникальный продукт. Поэтому в любых странах есть как дорогие, так и дешевые объекты. А значит, не стоит ограничивать себя в выборе стран, ориентируясь только на стоимость недвижимости. Если потенциальный покупатель хочет приобрести недвижимость для себя, то для его более важны другие факторы – менталитет местных жителей, законодательство, налоги.