Крым

С 2000 до 2008 года рынок недвижимости Крыма рос настолько быстрыми темпами, что это усыпило бдительность девелоперов, инвесторов и конечных покупателей. Все они активно вкладывали средства в крымскую недвижимость, рассчитывая получить немалые прибыли.

Болезнь роста

Объем вводимого многоэтажного жилья на полуострове за 8 лет увеличился практически в три раза, достигнув в прошлом году 200 тыс. кв.м. Крымский загородный рынок прочно вышел на второе место (после киевского) в Украине. Если в киевском пригороде на разных этапах реализации находилось 140 организованных коттеджных городков, то в Крыму этот показатель составлял 52.

Наибольшую привлекательность сохраняла за собой узкая полоска Южного берега Крыма, где строилось около половины всей недвижимости (а коттеджных поселков – порядка 60% – 31 объект). Правда, наметилась тенденция к расширению географических границ коттеджной застройки – кроме ЮБК начали появляться поселки в районе Феодосии и Евпатории.

Но уже в начале 2008 г. некоторые строительные компании испытывали трудности с кредитованием. Начиная с октября прошлого года, последствия мирового финансово-экономического кризиса ощутили на себе практически все застройщики, поскольку кроме банковского финансирования своих проектов они утратили и финансирования со стороны конечных потребителей. Ведь последние перестали доверять даже крупным застройщикам, а также ждут дальнейшего снижение стоимости недешевой крымской недвижимости. Поэтому не исключен вариант, когда ряд застройщиков не смогут выполнять взятые на себя обязательства и фактически станут на грань банкротства. Поэтому приостановлено около 80% строек, а на остальных 20% строительство идет не на полную мощность.

Девелоперам пришлось пойти на серьезные уступки – снижение цен, гибкая система скидок (от 10% до 30%), различного рода программ рассрочек, возможности оплаты через замороженные средства на депозитном счете (если депозит находится в банке-партнере девелопера), расчеты по курсу НБУ.

Больше всего от кризиса пострадала недвижимость элит – и бизнес класса (падение стоимости от 30% до 50%). И хотя девелоперы пошли на большие дисконты, однако это ситуацию не изменило. Ведь в связи с невозможностью получить ипотечный кредит (слишком высокие ставки) платежеспособность граждан существенно уменьшилась, поэтому покупатели сконцентрировали свою активность в эконом-сегменте.

Высокие, а то и завышенные цены на крымскую недвижимость с октября 2008 года стабильно снижаются. Причем снижается не только стоимость домов, квартир и земельных участков, но и арендная плата. Снижение обусловлено еще тем фактором, что крымская недвижимость имеет четко выраженную рекреационную направленность. И если в мае этого года владельцы сдающейся в аренду недвижимости подняли цены на 10-15%, то уже в июне им пришлось пойти на дисконты. Ведь не оправдались прогнозы на то, что украинцы вследствие мирового финансово-экономического кризиса переориентируются с зарубежных курортов на отечественные. Как оказалось, кризис не заставил украинцев, уже привыкших отдыхать с комфортом, ехать в Крым с его низким сервисом и завышенными ценами. Курортный Крым проигрывает конкуренцию не только Египту и Эмиратам, но и ближайшим соседям – Турции и Болгарии. В итоге количество отдыхающих в Крыму в начале курортного сезона снизилось на 20%. Еще одним фактором, который опускает цены на аренду, является большое количество предложения. Поскольку продать жилье ныне очень сложно, то хозяева многих объектов сняли их с продажи до лучших времен, выбросив на рынок аренды. Поэтому спрос на арендуемое жилье значительно уступает предложению, из-за чего в мае около трети квартир пустовало.

По пессимистическим прогнозам падение арендной платы продолжиться. А вот по оптимистическим прогнозам стоимость аренды в разгар сезона вырастит на 10-15% (в отличие от 50% в прошлом году). Причем, из-за финансово-экономического кризиса состоялось переориентация клиентов из сегмента элитных апартаментов и гостиничных номеров на жилье эконом-класса. Доля жилья, сдаваемого в аренду частными лицами, составляет 70-80%.

Прогнозы

На украинском рынке недвижимости, а тем более – на крымском – растет отложенный спрос. Он усугубляется задержками в сдачи строящихся объектов, которые, скорее всего, будут сданы как минимум на год позже обещанных графиков. Скорее всего, в этом году цены на первичном и вторичном рынках недвижимости Крыма не коснутся дна. Ну а начало строительства новых масштабных проектов следует ожидать не раньше следующего, а то и вообще 2011 года. Соответственно, в лучшем случае они будут сдаваться в эксплуатацию уже в 2012-2013 гг.

Впрочем, увеличение отложенного спроса продиктовано не столько значительным уменьшением темпов строительства и перенесением сроков сдачи объектов, сколько выжидательной позицией покупателей. Покупатели не спешат покупать недвижимость, которая устойчиво падает в цене. Они откладывают покупку до появления первых признаков стабилизации цен – когда на протяжении хотя бы нескольких недель она зафиксируется на одном уровне. И если в Украине застройщики и риэлторы ожидают традиционного осеннего оживления спроса, то в крымских условиях это не всегда работает. Ввиду климатических условий крымская недвижимость (а она в основном – курортная) ориентирована на летний сезон, что существенно снижает интерес к ней в другие времена года. Поэтому не стоит преувеличивать ее инвестиционный потенциал, хотя он, безусловно, большой. Но инвестиции в крымскую недвижимость вряд ли принесут свои дивиденды в ближайшие годы. Поэтому на прибыль могут рассчитывать среднесрочные инвесторы, вкладывающие свои средства как минимум на 5 лет.

Правда, часть покупателей ориентируются на осень как время для покупки. Но если осенью стабилизация цен не состоится, то преобладающее большинство покупателей перенесут свои покупки на более поздний срок (кроме срочных покупок). Таким образом, прогнозировать в этом году оживления спроса на крымскую недвижимость не приходится. Хотя, не стоит слишком обольщаться насчет прогнозов. Как показал опыт докризисных прогнозов, они были слишком оптимистичны. Сейчас же, в разгар кризиса, наоборот, преобладают пессимистические прогнозы. Но как будет на самом деле – не знает никто. Поэтому не будем обольщаться насчет относительности прогнозов.

В этом случае обрисовать характеристики покупателя лучше из анализа его активности на выставочных мероприятиях по зарубежной недвижимости в Киеве. В данной статье мы будем использовать статистические данные компании DEC Property, которая занимается организацией выставки «Недвижимость за рубежом». Поскольку было проведено четыре выставки, то на основании анкетирования можно проследить определенную динамику покупательских предпочтений на протяжении с ноября 2007 г. по март 2009 г.

Среди посетителей выставки наиболее активны состоятельные люди в возрасте 35-45 лет. Как правило, это менеджеры крупных финансовых компаний и владельцы бизнеса. Впрочем, зарубежная недвижимость сейчас доступна и не слишком зажиточным покупателям, поскольку ее стоимость вполне сопоставима с объектами украинской недвижимости. Потенциальными покупателями зарубежной недвижимости можно считать тех, кто хотя бы раз в год может себе позволить отдыхать за границей.

А вот что касается предпочтений посетителей по странам, то здесь ситуация немного изменилась. Если в 2007 году лидером была Испания, то на двух выставках в 2008 г. на первую позицию вышла Болгария. Но самое интересно то, что в 2009 г. Испания вернула свое лидерство. Наверное, это обусловлено тем, что продолжение падения цен на испанскую недвижимость, а вместе с тем – надежды на ее рост в обозримом будущем, вызывает интерес со стороны будущих инвесторов. Покупатели также все больше интересуются изрядно подешевевшей американской недвижимостью.

Традиционно наиболее востребованными остаются Кипр, Турция, Египет, Хорватия, Черногория. Правда, в связи с вступлением Кипра в ЕС остров перестал быть «налоговым раем», т.е. оффшорной зоной, что снизило его ценность в глазах потенциальных покупателей.

Но среди континентов, в которых хотят приобретать недвижимость, лидирует Европа – за нее высказывались 44% посетителей выставки. Значительно меньше занимают Ближний Восток (10%), Америка (6%), Азия (3%). Украинцы пока не спешат приобретать недвижимость в странах Азии, Африки и Латинской Америки, что обусловлено как значительной удаленностью, так и существенных различиях в менталитете.

Впрочем, очень большое количество потенциальных покупателей (37%) пока еще не определились со страной. Это свидетельствует о недостаточной осведомленности потребителей относительно возможность приобретения недвижимости за границей.

На основании статистики посетителей выставки можно сделать вывод о влияния фактора сезонности на рынок зарубежной недвижимости. Весной люди более активно посещают выставки, чем осенью. Это связано с тем, что многие посетители выставки чаще присматриваются к недвижимости за рубежом для отдыха в летний период (на первой выставке таковых оказалось 28,7%, на второй – 40%, на третьей – 36%, на четвертой – 54%). С другой стороны, именно в осенний период увеличивается интерес к недвижимости за рубежом, как инвестиции, так и как месту для жизни. Так на первой выставке 32,3% посетителей рассматривали недвижимость за рубежом как инвестицию, на второй – 15%, на третьей – 33%, на четвертой – 37%. А вот что касается покупки недвижимости для жизни, то на первой выставке это было 39%, на второй – 20%, на третьей – 40%.

Отдельно стоит выделить категории потенциальных покупателей, которые рассматривают зарубежную недвижимость как диверсификацию рисков, а также одним из способов получения гражданства. Но как показывает практика, не во всех странах приобретение недвижимости является основанием для получения гражданства. Скорее, наоборот, в большинстве стран приобретение недвижимости никак не влияет на процедуру получения гражданства.

Изменяются и предпочтения относительно ценового сегмента недвижимости. Сегмент дорогой недвижимости (от 450-500 тыс. евро) традиционно интересует небольшое количество покупателей: на первой выставке таковых оказалось 8%, на второй – 10%, на третьей и четвертой снова опустилось до 8%. Также небольшие сезонные изменения произошли в ценовом диапазоне 100-450-500 тыс. евро: на первой выставке такая недвижимость заинтересовала 33% посетителей, на второй – 30%, на третьей и четвертой – 35%. Наибольшие изменения произошли среди посетителей, которые ориентированы на недвижимость в недорогом сегменте (до 100 тыс. евро). Так в ноябре 2007 г. такой недвижимостью заинтересовались 33% посетителей, в марте 2008 г. эта цифра увеличилась до 60%, а в октябре – уменьшилась до 57% и сохранилась на этой отметке в марте 2009 г. В этом можно видеть влияние экономического кризиса, который охладил покупателей вкладывать большие средства в зарубежную недвижимость. Но нам кажется, что это связано с сезонными предпочтениями. Ведь думая о летних отпусках, посетители рассматривают недорогие варианты недвижимости. А вот когда они уже собираются приобретать недвижимость для жизни, то выбирают дома более высокой ценовой категории.

Таким образом, мы видим, что предпочтения украинцев относительно зарубежной недвижимости постепенно изменяются. Нам кажется, что от выставки к выставке процент людей, которые не определились со страной для приобретения недвижимости, будет уменьшаться. Также вследствие влияния кризиса все больше людей будет ориентироваться на жилье стоимостью до 100 тыс. евро. Кроме того, активность в этом сегменте будет обусловлена выходом на рынок людей со средним достатком, которые раньше настороженно воспринимали покупку недвижимости за рубежом.