Плохие новости

Но сначала о плохих новостях, которых в США пока что достаточно.

1. Существенно снизились объемы продаж коммерческой недвижимости США: если в I квартале 2008 года они достигали $43,4 млрд., то в I квартале текущего года ‑ $8,9 млрд. (падение за год составило $ 34 млрд.).  Напомним, что в I квартале 2007 г. общая стоимость продаж на этом рынке составляла $125,5 млрд. Правда, если за период с III по IV кварталы 2008 г. спад достигал 65%, то в I квартале 2009 г. объемы продаж коммерческой недвижимости в США снизились на 26% к IV кварталу 2008 года. Сейчас на рынке имеются «излишки» коммерческих площадей: 3,5 млн. кв. м в сегменте промышленной недвижимости, 4 млн. кв. м – офисной и 9 млн. кв. м – торговой.

2. В июле уровень незанятости торговых площадей в Нью-Йорке составляет 6,5%, а в следующем году, по прогнозам, этот показатель достигнет 10%. По данным консалтингового агентства Cushman&Wakefield, уровень вакантности таких элитной Пятой Авеню достигает 15,3%. В районе Сохо, известного своими бутиками, художественными галереями и ресторанами, каждый десятый магазин уже закрыт или готовится к закрытию.

3. Проблемы сопровождают и другое направление недвижимости – отельный бизнес. Так совокупное число номеров в гостиницах, находящихся на стадии строительства, снизилось в июне на 4,1% по сравнению с предыдущим месяцем. А вот относительно прошлого июня сокращение этого показателя составило 24,5%. Наибольший годовой спад отмечен в регионе Новая Англия (-47,8%) и районе Скалистых гор (-47,5%). По состоянию на июнь в США на стадии строительства или проектирования находились 4 690 объектов гостиничной недвижимости, рассчитанных в общей сложности на 501,5 тыс. комнат.

4. Не осталась в стороне и жилая недвижимость.  Так по состоянию на ІІ квартал 2009 г. из 130,8 млн. объектов жилой недвижимости незанятыми являлись 18,7 млн. (14,3%). В указанное число входит 1,9 млн. пустых домов и квартир, выставленных на продажу, 4,4 млн. – выставленных для сдачи в аренду, 4,6 млн. временно неиспользуемых объектов загородной недвижимости, а также 7,8 млн. объектов, владельцы которых были выселены за невозврат ипотечного кредита. Суммарное число незанятых домов выросло в сравнении со ІІ кварталом 2008 г. на 100 тыс. (0,5%).

5. За первое полугодие 2009 г. число отчужденных или находящихся под угрозой отчуждения объектов выросло на 9% в сравнении с предыдущим полугодием и достигло 1,5 млн. Одной из основных причин такой тенденции является непрекращающийся рост безработицы (рекордный за последние 26 лет). По прогнозам экспертов, к концу текущего года количество отчужденных или находящихся под угрозой отчуждения объектов достигнет рекордных 3,2 млн., превысив показатели прошлого года на 100 тыс.

6. За год (со II квартала 2008 г. по ІІ квартал 2009 г.) цены на апартаменты в таком фешенебельном районе Нью-Йорка, как Манхэттен, упали на 18,5%. Это случилось впервые за семь лет. При этом объемы продаж снизились в два раза, что является рекордом за последние 20 лет. Это тем более показательно, так как длительное время Манхэттен успешно противостоял общей тенденции. Это значит, что элитное жилье тоже может серьезно «проседать» в цене.

Хорошие новости

Однако, есть достаточно хороших новостей, которые свидетельствуют о растущей тенденции к возрождению рынка.

1. Во втором квартале стоимость жилой недвижимости выросла на 1,7% относительного первого квартала. Это является первым квартальным подъемом цен с 2006 года. Больше всего цены выросли в Кливленде (на 19,6%), Коламбусе (15,6%) и Цинцинатти (12,6%). А вот наибольший спад зафиксирован в Лас-Вегасе (12,4%) и Орландо (9,3%). Средняя цена продажи объекта вторичного жилья в июне немного выросла относительно мая – с $174 700 до $181 800.

2. Еще одной положительной тенденцией является рост объемов продаж вторичного жилья. Впервые с начала 2004 года, когда на рынке жилой недвижимости США наблюдался бум, объемы продаж растут три месяца подряд примерно в половине из 55 крупных городов страны.

3. Позитивные тенденции замечены и на американской первичке. Так объемы продаж жилых новостроек в стране выросли до уровня 384 тыс. объектов, что на 11% больше, чем в мае (346 тыс. объектов). Это самый высокий показатель с декабря 2000 г. Продажи жилых новостроек в США растут третий месяц подряд. Правда, средняя цена продажи, которая составила в июне $206 200, снизилась на 12% в годовом исчислении и на 6% – относительно мая.

4. Выросло и количество закладок новых фундаментов для частных жилых домов на одну семью. Так в июне прирост данного показателя относительно мая составил 14,4%, что является рекордом за последние 4,5 года. Впервые с 2007 г. второй подряд месяц растет количество строящихся домов. Общее число закладок новых жилых домов поднялось на 3,6% относительно мая, до годового уровня 582 тыс. объектов (в мае – 562 тыс. единицы жилья). Количество выданных разрешений на строительство жилья в июне выросло на 8,7% к маю, до 563 тыс. (это самый высокий показатель с декабря 2008 г.). Напомним, что в мае стоимость отдельно стоящих жилых домов в США поднялась на 1,6% к апрелю.

5. На рынке сокращается количество объектов, изъятых за долги по ипотеке.

6. Падает количество непроданных единиц жилья.

7. Рост цен на нефть и укрепление рубля по отношению к доллару привело к увеличению спроса на коммерческую недвижимость и элитное жилье в США со стороны обеспеченных россиян. Это тем более привлекательно, что эти виды недвижимости продолжают падать в цене. Россияне предлагают за коммерческие объекты $25-30 млн., а за апартаменты в Нью-Йорке – свыше $10 млн. Впрочем, примеру россиян последуют и другие инвесторы, так как в настоящее время цены на недвижимость в США находятся на уровне середины 2003 г., что не может не привлекать повышенного внимания.

Сомнения остаются, но их все меньше

И хотя плохих новостей достаточно, однако за второй квартал появилось достаточно хороших новостей. Это свидетельствует о том, что в США появилась четкая тенденция к возрождению рынка недвижимости.

И хотя позитивные новости начинают преобладать над негативными, но пока что рано петь дифирамбы американскому рынку недвижимости. От поспешного оптимизма нас предостерегает прошлогодний опыт. Многим экспертам казалось, что к осени 2008 г. кризис в США почти преодолен. Но в сентябре рухнули крупные инвестиционные банки, и начался новый виток кризиса. Вероятность осеннего обвала и очередной волны кризиса не стоит исключать и в этом году. Но, как всегда, надеемся на лучшее.